나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502758 [1] 세종특별자치시 나성동 737 포레뷰투도시형생활주택 주건축물 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""새뜸중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트) 단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트트지붕 지하3층 지상9층 건물내 제8층 제815호이며,
(사용승인일 : 2017.11.01)
외벽: 석재 붙임 마감 등이며,
내벽: 벽지 및 일부 자기질 타일 마감 등이며,
창호: 하이샷시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 가격조사일 현재 ""근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로, 동측으로 광대로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(나성동 737) : 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 본건은 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502758 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 737 포레뷰투도시형생활주택 주건축물 1동 8층815호

용도: 오피스텔/도시형생활주택

감정가: 137,000,000원

토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

건물면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (경매신청 채권자)

사용승인일: 2017.11.01

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 나성동 소재 "새뜸중학교" 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 공동주택(아파트) 단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함. 가축사육제한구역에 해당함.

* 인접 도로: 단지 서측으로 중로, 동측으로 광대로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 세종세무서장의 압류 (2024-03-12 접수, 갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권: 김환희 (전입 2022.10.14, 확정 2022.08.23). 등기부상 권리금액 140,000,000원. 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김환희

* 보증금: 0원 (등기부상 권리금액 140,000,000원과 차이가 있어 확인 필요)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-14

* 확정일자: 2022-08-23

* 배당신고일자: 2025-07-03

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김환희는 경매신청 채권자로, 배당요구일자는 경매신청일임.

* 등기부채권 총액: 140,000,000원 (주택임차권)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 기준) / 140,000,000원 (물건명세서상 매수인 인수) → 매수인은 임차인 김환희에게 지급될 보증금 140,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 인수할 가능성이 매우 높음.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 나성동 지역은 세종시의 중심 상업 및 업무 지구에 해당하며, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역임.

* 인근에 "새뜸중학교"가 위치하고 있으며, 단지 서측 중로, 동측 광대로에 접하여 접근성이 양호함.

* 단지 내에는 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 복합적으로 이용되고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층 건물 내 제8층 제815호.

* 건축일자: 2017.11.01 사용승인.

* 내부 구성: 도시형생활주택으로 이용 중.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 소방설비, 승강기, 난방설비, 지하주차장 등 갖추고 있음.

* 주변 시설: "새뜸중학교" 북동측 인근 위치.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 임차인 김환희의 주택임차권(140,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 매우 높음. 이는 감정가 137,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰가에 따라 상당한 인수 금액이 발생할 수 있음.

* 내부 확인 불가: 폐문·부재중으로 내부 구조 확인이 불가능하여, 실제 이용 상태 및 구조는 건축물대장 및 탐문 조사 결과에 의존함. 경매 진행 시 현장 확인이 필요함.

* 임대 관계 불명확: 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 이는 임차인이 있다는 것을 의미하며, 계약 조건 등을 추가 확인해야 함. (다만, 현 임차인 김환희의 정보는 상세히 나와 있음).

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높으나, 1.4억원에 달하는 임차 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 높아 투자 시 신중한 접근이 필요함. 경매 신청 채권자이자 대항력 있는 임차인인 김환희 씨의 보증금 변제 여부가 낙찰자의 부담을 결정짓는 핵심 요소임. 낙찰가 결정 시 해당 인수 금액을 반드시 고려하여 총 투자 비용을 산정해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심 상권 및 행정중심복합도시 내 핵심 입지.

* 신축(2017년)에 가까운 준신축급 오피스텔.

* 향후 주변 개발에 따른 시세 상승 기대 가능.

* (주의) 명확한 권리 분석을 통해 인수되는 보증금 외 추가 비용 발생 여부 확인 필수.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔은 최근 실거래가 및 호가를 종합적으로 고려할 때, 전용 27.50㎡ (약 8.32평) 기준 시세는 대략 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 파악됩니다.

그러나 본건은 1억 4천만원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 인수되는 보증금을 제외하고 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 실질적인 매수인의 총 부담액 (입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 매수인이 1억 4천만원의 임차 보증금을 전액 인수해야 하고, 본 물건의 적정 시세를 1억 6천만원으로 가정한다면, 매수인이 지불할 수 있는 최대 입찰가는 1억 6천만원 - 1억 4천만원 = 2천만원이 됩니다. 이는 현실적으로 낙찰이 어려운 금액입니다.

보다 현실적인 접근은, 경매 절차에서 임차인에게 배당될 금액을 예상하고, 그 잔액을 인수하는 것으로 가정하는 것입니다. 만약 본 물건이 감정가(1억 3천 7백만원) 또는 그 이상으로 낙찰될 경우, 임차인 김환희 씨에게 일부 배당이 이루어질 수 있습니다.

현 시세 및 인수 부담금을 고려할 때, 예상 입찰가는 2천만원 ~ 5천만원 사이 로 제안합니다. 이 경우, 1억 4천만원의 보증금 중 일부(예: 9천만원~1억 2천만원)를 매수인이 인수하게 되며, 총 투자 비용은 약 1억 1천만원 ~ 1억 7천만원이 될 것입니다.

주의: 본 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 인수 보증금 1억 4천만원을 고려한 총 투자 비용의 적정성을 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 1억 4천만원 전액을 인수해야 하는 최악의 경우, 입찰가는 시세보다 현저히 낮게 책정되어야 하므로, 본 건은 보증금 인수 부담이 매우 큰 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.