나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10158 [1] 충청북도 옥천군 안남면 지수리 1287 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 “청동골” 서측 인근 자연환경보전지역 및 동이면
청마리 소재 “청마대교” 서측 및 남측 인근 자연환경보전지역, 옥천읍 장야리 소재 “장야회
전교차로"" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역내 산재하여 위치하며, 주위는
산간농경지대 및 읍소재지내 농경지대로 이용중입니다.

교통상황

기호1~4,7~13은 대부분 차량출입이 불가능하며, 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소
불편시 됩니다.
기호5는 차량출입이 가능하고 기호6은 차량출입이 불가능 하나, 읍소재지 중심
에 근접해 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호2 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3,7~9 급경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.
기호4,13 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호5 평탄한 부정형의 토지로서, 답기타토지로 이용중입니다.
기호6 평탄한 사다리형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다.
기호10 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호11 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호12 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1~3,7~9,12 맹지입니다.
기호4,13 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호5 북측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호6 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호10 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호11 남측으로 왕복 2차선 도로부지와 접하나, 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(7): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(8): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(9): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(10): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

일련번호(11): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도
로구역(지방도575호)<도로법>, 접도구역(지방도575호)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(12): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(13): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호6의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""도로""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자 미상의 건물(컨테이너 등)이 다수 소재합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 영동지원 2025타경10158 (1) 사건으로, 채권자는 박OO이며, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 1287에 소재한 토지이며, 매각 대상은 토지 전체입니다. 현재 건물은 등기부상 및 현황 상 존재하지 않습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 53,820,000원이며, 토지 면적은 2340.00㎡ (약 708평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재로, 주변은 자연환경보전지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 산재하여 위치하며, 산간 농경지대 및 읍소재지 내 농경지대로 이용 중입니다. 인근에 금강이 흐르고 있으며, 둔주봉의 한반도 지형 전망대가 있는 지역과 관련이 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지 중 일부(기호1~4, 7~13)는 차량 출입이 어렵거나 맹지여서 교통이 다소 불편할 수 있습니다. 기호5는 차량 출입이 가능하며, 기호6은 지적상 맹지이나 비포장도로에 접해 있습니다. 기호10, 11은 도로와 접해 있으나, 접근성이 좋은 편은 아닙니다. 면소재지와의 거리가 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역 또는 2권역) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다. 일부 토지는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 특히, 기호6의 경우 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '도로'로 이용 중인 점과 기호5 지상에 소유자 미상의 컨테이너 등 다수의 건물이 소재하는 점은 특이사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 최초 소유권 보존은 박경하이며, 현재는 박금석 외 5명 공동 명의로 상속재산분할에 의한 소유권이전등기가 되어 있습니다. 말소기준권리인 임의경매개시결정 등기(2025년 7월 1일 접수)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 별도로 보고되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 공유물분할을 위한 경매이며, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다. 공유물분할 경매의 경우, 일반적으로 농지를 분할하여 취득 시 농지취득자격증명이 필요하지 않을 수 있으나, 본건은 경매 절차에 따라 매수하므로 농지법에 따른 취득 자격 요건을 확인해야 합니다.

4. 토지 현황 및 특이사항

4.1. 토지 이용 현황 (기호별)

제시된 감정평가서 요약에 따르면, 본건 토지는 기호별로 전, 답/기타토지, 임야, 도로 등으로 이용되고 있거나 지적상 지목과 현황이 다른 경우가 있습니다.

- 기호1, 4, 13: 경사진 부정형 토지, 전으로 이용 중

- 기호2: 완만하게 경사진 사다리형 토지, 전으로 이용 중

- 기호3, 7~9, 12: 급경사/경사진 부정형 토지, 임야로 이용 중

- 기호5: 평탄한 부정형 토지, 답/기타 토지로 이용 중

- 기호6: 평탄한 사다리형 토지, 현황 도로로 이용 중 (지목: 전)

- 기호10: 완만하게 경사진 부정형 토지, 전으로 이용 중

- 기호11: 완만하게 경사진 부정형 토지, 전으로 이용 중

4.2. 공부와의 차이

기호6의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

4.3. 제시 외 물건

기호5 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 등 다수의 건물이 소재하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 건축, 개발, 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

5.2. 토지 이용의 제약

일부 토지는 맹지이며 차량 출입이 어렵고, 경사지거나 급경사인 지형으로 인해 활용에 제약이 있습니다. 또한, 영농여건불리농지로 지정된 필지가 있어 농업 외 활용이 더욱 제한될 수 있습니다.

5.3. 물건 관련 위험 요소

- 농지취득자격증명 미비 시 매수보증금 미반환 위험.

- 공유물분할 경매 특성상 추가적인 법적 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

- 기호5 지상의 소유자 미상 건물로 인한 분쟁 가능성.

- 공부상 지목과 현황이 다른 기호6 토지의 처리 문제.

- 맹지 및 접근성이 떨어지는 토지의 활용도 저하.

6. 투자 포인트

본건은 감정가 대비 면적이 넓으나, 다양한 토지이용 규제와 맹지, 급경사 등 활용에 제약이 많은 토지로 구성되어 있습니다. 공유물 분할 경매라는 특성상, 경매 절차 외에 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 농지취득자격증명 필수 조건은 일반적인 농지 취득과는 다른 절차가 적용될 수 있으므로 면밀한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 옥천군의 자연환경보전지역 등에 위치하며, 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다. 토지면적은 2340㎡(약 708평)이며 감정가는 5,382만 원입니다. 다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 맹지이거나 경사지, 또는 현황과 공부상 지목이 상이한 경우가 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수이며 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 이 점을 반드시 확인해야 합니다. 다양한 토지이용 규제가 적용되어 있어 개발이나 활용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가 산정 전략

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

- 해당 지역의 최근 유사 토지 실거래가 및 공시지가 조사

- 각 필지의 개별적인 활용 가능성 및 건축 가능 여부 조사

- 관련 법규(농지법, 개발제한구역 등)에 따른 구체적인 행위 제한 사항 상세 검토

- 공유물 분할에 따른 추가 비용 및 소요 시간 예측

- 주변의 혐오시설(쓰레기 소각 시설 등) 유무 확인 필요 (다만, 검색 결과 상 지수리 자체에 대한 혐오시설 정보는 직접적으로 확인되지 않으나, 옥천군 전체적으로는 폐기물처리 관련 이슈가 있음을 알 수 있습니다.)

이러한 분석을 바탕으로, 입찰자는 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 하되, 토지의 활용도, 법적 규제, 농지취득자격증명 확보 가능성, 그리고 공유물 분할 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰가 자체에 집중하여 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.