나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51439 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 6층 602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 '사창사거리' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역을 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상18층 건물 내 제6층 제602호로서,
-외벽 : 석재붙임 및 복합판넬붙임 등 마감입니다.
-내벽 : 벽지도배 등 마감입니다.
-창호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복6차선 포장도로 및 남서측으로 폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>입니다.
기호(2,3):도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51439 (1)

충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 6층 602호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 45,000,000원 (4천 5백만원)

토지면적: 5.44㎡ (약 1.65평)

건물면적: 34.26㎡ (약 10.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상18층 건물 내 제6층 제602호

건축연도: 2006년

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 '사창사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역으로, 일상생활 및 상업 활동이 가능한 곳입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건은 북동측으로 왕복 6차선 도로, 남서측으로 폭 약 6미터 도로와 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 채권자 김OO의 강제경매 신청으로 진행되었습니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인 김 이 존재하며, 보증금 42,000,000원(4천 2백만원)을 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2023년 6월 1일 접수된 압류(갑20)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

다만, 을5 권리인 주택임차권(김 )은 2025년 4월 1일 접수되었으며, 금액 42,000,000원, 사업일자 및 확정일자 2023년 3월 22일로 확인됩니다. 이 임차권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

채무총액은 약 1,773,300,000원으로 높으나, 이는 본 경매물건과는 직접적인 관계가 없는 채권으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 김

보증금: 42,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2023-03-22

확정일자: 2023-03-22

배당신고일자: 2025-04-01

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자 인수분)

주의사항: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 4,200만원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함 (본건은 금액 명확히 명시됨).

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 사창동 일대는 청주시의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 사창사거리 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상권이 비교적 활성화된 지역입니다.

근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 충북대학교 등 교육기관과도 인접해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔 거래 가격은 3,600만원에서 4,300만원 사이에서 형성되고 있습니다.

본건과 유사한 면적(34.26㎡, 약 10.36평)을 고려할 때, 현재 시세는 대략 3,800만원에서 4,200만원 내외로 추정됩니다.

감정가 4,500만원은 최근 실거래가 수준과 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

사창사거리 인근에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

충북대학교 및 병원 등도 가까워 직주근접 또는 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김 의 보증금 4,200만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가 4,500만원이 최근 실거래가(최고 4,300만원) 대비 높은 편이어서, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2006년 준공된 건물로 약 20년차를 맞이하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주 지역의 교통 요지인 사창사거리 인근에 위치한 오피스텔로, 상권 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 4,200만원을 인수해야 하는 부담이 크며, 감정가 또한 최근 시세보다 높아 신중한 접근이 필요합니다.

주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수요는 기대할 수 있으나, 인수해야 할 보증금 규모를 고려하면 투자로서의 매력도는 낮다고 판단됩니다.

철저한 권리 분석과 함께, 인수해야 할 보증금을 포함한 총 투자 비용 대비 향후 예상되는 매각 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 사창사거리 인근으로 교통 및 상권이 발달하여 잠재적 임대 수요가 있습니다.

* 실거래가 반영 시 저가 매수 기회: 감정가 대비 시세가 낮아, 보증금 인수 부담을 감안한 적정가 이하로 낙찰 시 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 보증금 부담으로 인해 기대 수익률은 낮음)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 34.26㎡ (약 10.36평)입니다.

최근 3년간의 실거래 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 3,600만원에서 4,300만원 사이로 형성되어 있습니다.

가장 최근 고층(10층)의 36.72㎡ 면적이 4,300만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(6층, 34.26㎡)의 순수 부동산 가치는 약 3,700만원에서 4,000만원 수준으로 추정됩니다.

제시된 감정가는 4,500만원으로, 최근 시세보다 높은 수준입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 4,200만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 예상 입찰가는 본건 부동산의 순수 가치와 함께 인수해야 할 보증금, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

만약 순수 부동산 가치를 4,000만원으로 가정하고 입찰가를 4,000만원으로 결정할 경우, 총 투자 비용은 4,000만원 (입찰가) + 4,200만원 (인수 보증금) = 8,200만원이 됩니다. 이는 부동산 자체의 가치(약 4,000만원)를 크게 상회하는 금액으로, 수익을 내기 매우 어려운 구조입니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 본건 부동산의 순수 가치를 기준으로 입찰가를 제시하며, 총 투자 비용 증가에 대한 위험을 충분히 인지해야 합니다.

* 순수 부동산 가치 (추정): 3,700만원 ~ 4,000만원

* 감정가: 4,500만원

* 인수 보증금: 4,200만원

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 낮은 금액, 그리고 인수 보증금을 고려했을 때 총 투자 비용이 부동산의 미래 가치보다 현저히 낮아야 합니다. 현재 상황에서는 투자 수익을 기대하기 어렵거나 상당한 손실이 발생할 위험이 높습니다.

보수적인 예상 입찰가: 3,800만원 ~ 4,000만원

(단, 상기 입찰가에 4,200만원의 임차인 보증금 인수 비용이 추가로 발생하므로, 총 투자 비용은 8,000만원 ~ 8,200만원에 달할 수 있습니다. 투자 시 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.