나이스옥션 법원경매 제천 2025타경123 [1] 충청북도 제천시 의림동 51-7 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 중앙로1가 소재 ‘제천중앙시장’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 자루형 토지로서 주차장부지로 이용중임.
일련번호(2, 3) : 2필 일단의 부정형 토지로서 상업용부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 접함.
일련번호(2, 3) : 본건 남동측으로 왕복4차선 포장도로 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 부설주차장(주차장전용부지(문의:641-6294))<주차장법>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역(중심시가지)
일련번호(2) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역(중심시가지)
일련번호(3) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역(중심시가지)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서,
외벽: 석재붙임 및 복합판넬 마감 등,
내벽: 페인팅 및 벽지, 타일 등,
창호: 샷시창호 등임.

일련번호(5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서,
외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽: 페인팅 및 벽지, 타일 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(4) : 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나 현황 근린생활시설 및 리모델링공사 중단된 상태임.

일련번호(5) : 공부상 근린생활시설이나 현황 근린생활시설 및 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.목록1은 등기부등본상 시설물 소재지인 "충청북도 제천시 중앙로1가 112-3, 112-4"의 시설물 부지인근에 설치된 부설주차장임.
3.목록1의 임차인 주식회사 제천킹스파찜질방이 2025.12.4.자로 보증금 및 공사대금
금 38,149,600원을 위하여 본건 주차장에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.
4.목록3: 지분매매임.
5.목록4: 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나 현황 근린생활시설 및 리모델공사 중단된 상태임.
6.목록5:공부상 근린생활시설이나 현황은 근린생활시설 및 공실임.
7.목록2,3: 용도상 불가분의 관계의 일단으로 이용중인 토지로서 일괄하여 감정평가함.(상세내용은 감정평가서참조)
8.목록4,5: 현 상태 고려하여 감정평가함(상세내용은 감정평가서참조).
9.목록4: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됨(감정평가서 참조)
10.목록5: 지하층 부분은 진출입하는 곳을 찾을 수 없어 지하층 내부확인 어려운 점을 고려하여 감정평가하였으며, 추후 가격변동 있을 수 있음(상세내용은 감정평가서 참조)
11.목록2,3,4 옥상층에 매각대상 아닌 제시외 컨테이너 소재(감정평가서 및 현황조사서 참조)
12.공부상 지하1층이 명시되어 있으나 현황은 지하로 출입하는 입구가 없고, 건물관리인 및 임차인들도 지하의 존재 모른다고 주장하여 지하층 발견할 수 없었다는 취지의 현황조사보고있음(현황조사보고서 참조)
13. 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 대항력 있는 임차인으로서 배당에서 보증금을 전액 변제 받지 못하는 경우 잔액을 매수인이 인수함.
14. 2025.12.4.자 주식회사 제천킹스파찜질방의 유치권신고에 대하여 신청채권자의 승계인 주식회사 새마을금고자산관리회사가 2026.6.1.자에 유채권배제신청서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경123 (1)

소재지: 충청북도 제천시 의림동 51-7

용도: 의료시설

감정가: 6,525,308,120원

토지면적: 1205.30㎡ (약 364.61평)

토지지분: 1060.3019㎡ (약 320.74평)

건물면적: 2893.91㎡ (약 875.42평)

건물지분: 2893.91㎡ (약 875.42평)

건물 제시외면적: 64.00㎡ (약 19.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO (신제천새마을금고)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 제천시 중앙로1가 소재 ‘제천중앙시장’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(1) 토지: 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(2, 3) 토지: 남동측으로 왕복 4차선 포장도로, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 부설주차장, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역.

* 일련번호(2): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역.

* 일련번호(3): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 31일자 주식회사 새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을18)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 채권 총액 (등기부 기준): 토지 5,700,000,000원, 건물 5,700,000,000원 (근저당권 및 공동담보 총액)

* 신청채권자: 신제천새마을금고 (등기부채권 총액 1,916,597,098원)

* 압류: 제천시 (2025.02.20, 2025.04.17)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2019-10-25, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 160,000,000원, 차임 5,150,000원, 전입 2015-10-07, 대항력 있음, 배당신고 2025-07-17.

* 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입 2018-02-06, 대항력 있음, 배당신고 2025-07-14.

* 임 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입 2015-06-29, 대항력 있음, 배당신고 2025-07-15.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 20,000,000원, 전입 2006-04-27, 확정 2018-06-28, 대항력 있음, 배당신고 2025-07-15.

* 주식회사 제천킹스파찜질방: 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-02-20, 대항력 없음, 배당신고 2025-08-05.

* 인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 경우 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

* 유치권: 주식회사 제천킹스파찜질방이 보증금 및 공사대금 38,149,600원을 위하여 본건 주차장에 관하여 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명하며 신청 채권자의 승계인이 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 제천시 중심 상업지역에 위치하여 제천중앙시장과 인접해 있어 유동 인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 잠재적 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용이 용이하여 고객 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 제천중앙시장 등 전통시장 및 다양한 상업시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 간선도로 및 버스정류장이 가까워 시내 및 외곽 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 주식회사 제천킹스파찜질방의 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하나, 최종 결과에 따라 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, 유치권 배제 신청이 제출되어 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 이범수(1억 6천만원), 이정희(9천만원), 임해경(5천만원), 정진숙(2천만원) 등 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 총 인수 예상 금액은 3억 2천만원에 달합니다.

* 건물 상태 및 현황:

* 건물(목록4)은 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나, 현황은 근린생활시설로 리모델링 공사가 중단된 상태입니다.

* 건물(목록5)은 공부상 근린생활시설이나, 현황은 근린생활시설이며 공실 상태입니다.

* 건물(목록4)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 추후 시정 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물(목록5)의 지하층은 진출입로 확보가 어려워 내부 확인이 불가하며, 이에 따라 향후 가격 변동 가능성이 있습니다. 또한, 공부상 지하 1층이 명시되어 있으나 현황 지하층의 존재 여부도 불확실합니다.

* 지분 매매: 토지 일부(목록3)는 지분 매매이므로, 매수 시 지분권자들과의 관계 설정이 필요합니다.

* 부설 주차장: 목록1은 부설 주차장으로 이용 중인 토지입니다.

* 제시외 건물: 옥상층에 매각 대상이 아닌 컨테이너가 소재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 중심부에 위치한 의료시설 및 근린생활시설로서, 입지적 가치가 높다고 판단됩니다. 넓은 토지 면적과 건물 연면적을 바탕으로 다양한 사업 활용이 가능하며, 주변 상권 및 교통망이 양호하다는 장점이 있습니다.

그러나, 유치권 신고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 건물 리모델링 중단 및 위반건축물 등재, 지하층 확인 불가 등 다수의 권리 및 물건상의 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 관련 내용을 철저히 분석하고 잠재적 인수 금액 및 추후 발생 가능한 문제점에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제천시 중심 상업지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 대규모 자산: 넓은 토지와 상당한 규모의 건물로 인해 다양한 개발 및 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 잠재적 수익성: 리스크 요인을 해소하고 적절한 활용 계획을 수립한다면 높은 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 6,525,308,120원

* 인수 가능한 주요 금액 (보증금 및 신고 금액):

* 대항력 있는 임차인 보증금(최대 인수 예상): 320,000,000원 (이범수 1.6억 + 이정희 0.9억 + 임해경 0.5억 + 정진숙 0.2억)

* 유치권 신고 금액: 38,149,600원 (성립 여부 불분명, 배제 신청 제출로 인수 부담 가능성 낮음)

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가 대비 적정 낙찰가율 (물건의 특성, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려)

* 건물 리모델링 중단, 위반건축물 등에 따른 수리 및 개선 비용

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 기간

* 추가적인 권리 관계 (예: 세금 체납, 미납 관리비 등) 확인

* 향후 예상 임대 수익률 및 자산 가치 상승 가능성

* 결론: 본 물건의 예상 입찰가는 상기 제반 사항을 면밀히 검토하고, 특히 인수해야 할 보증금 및 발생 가능한 추가 비용을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 추가적인 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 법률 및 세무 전문가 상담 등이 필수적입니다.

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