나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20666 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 908-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 ""한국YMCA 원주고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-11-30)(단계지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로서
외벽 : 드라이비트, 치장석 붙임 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 단독주택(4가구)로 이용 중임.
2층 : 단독주택(4가구)로 이용 중임.
3층 : 단독주택(3가구)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) : 파이프조 폴리카보네이트 지붕 3층 소재 차양 약 24.2㎡
제시외건물 ㄴ) : 철근콘크리트 스라브지붕 옥상 소재 계단실 약 13.6㎡
제시외건물 ㄷ) : 목조 칼라강판지붕 옥상 소재 차양 88.1㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20666 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 908-16

* 용도: 단독주택

* 감정가: 527,828,280원

* 토지면적: 203.90㎡ (약 61.67평)

* 건물면적: 339.55㎡ (약 102.71평) (제시외 건물 125.90㎡ 포함 시 총 건물 연면적 약 465.45㎡, 약 140.8평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 원OOOOOOO

* 건축년도: 2003년 (사용승인일 2003.03.31 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 ""한국YMCA 원주고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 토지형태 및 이용상태: 인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단계지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 17일 접수된 원주농업협동조합의 근저당권(을1, 건물 등기부 을3)이 말소기준권리임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리:

* 건물 등기부 요약 상 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(50,000,000원)이 '인수'로 명시되어 있음. 그러나, 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 최종적인 확인과 주의가 반드시 필요함.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 1,500,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-08-31): 대항력 없음.

* 박 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-16, 확정 2023-10-16): 대항력 없음.

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-20): 대항력 없음.

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2011-09-14): 대항력 있음. (금액이 미상이므로 주의 필요)

* 유 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-08-25): 대항력 있음. (금액이 미상이므로 주의 필요)

* 한국 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-08-25, 확정 2015-08-17): 대항력 있음. (상기 '인수' 표기와 관련하여, 본 임차인의 보증금 50,000,000원이 실제 인수 대상이 될 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필수적임.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황 및 건물 등기부 요약과의 내용 불일치로 인해, 실제 인수되는 보증금이 발생할 가능성이 높으므로, 투자자는 반드시 권리 분석 전문가와 상의하여 최종 인수 금액을 확정해야 함.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 원주시 단계동의 주택 및 상가 혼용 지역에 위치하여, 배후 주거 수요와 근린 생활 시설 이용객을 동시에 확보할 수 있는 입지적 장점을 가짐.

* 인근에 ""한국YMCA 원주고등학교""가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 지역 커뮤니티 시설 접근성도 양호한 편임.

* 주변 연립, 다세대 주택들의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 단계하나VIVACHE (2017년식, 57.86㎡): 2026년 5월 13,500만원에 거래됨.

* 삼광빌라 (1986년식, 66㎡): 2026년 2월 8,500만원에 거래됨.

* 골든빌라 (1992년식, 54.83㎡): 2026년 4월 5,900만원에 거래됨.

* 본 물건은 단독주택으로, 위 사례들과 주택 유형 및 규모에서 차이가 크므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음. 본 물건은 넓은 토지 면적과 큰 건물 연면적을 보유하고 있어, 개별 부동산로서의 가치 판단이 중요함.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 양호함.

* 교육시설: ""한국YMCA 원주고등학교""가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경임.

* 편의시설: 주택 및 상가 혼용지대 특성상, 주변의 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능함.

* 기타: 현재 지도 상으로 인근에 특별한 혐오시설이나 유해시설이 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 박 , 유 , 한국 임차인의 대항력 존부 및 보증금 인수 여부가 가장 큰 리스크 요인임. 특히 한국토지주택공사의 보증금 50,000,000원이 '인수'될 가능성이 매우 높음에도 불구하고, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 심각한 불확실성을 내포함.

* 명도 관련 문제: 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 임차인과의 협상 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

* 제시외 건물: 제시외 건물(차양, 옥상 계단실 등)이 일괄 매각에 포함되어 있어, 향후 철거 또는 활용 계획에 따른 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 함.

* 토지이용계획 상 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따라 건축, 증축, 개축, 용도변경 등에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 규정을 면밀히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 원주시 단계동의 주택 및 상가 혼용 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 61.67평)과 큰 건물 연면적(약 140.8평)을 보유하고 있어 잠재적 가치가 있는 물건임.

* 지역 내 교육 시설 접근성이 양호하고 교통망도 비교적 편리하여 생활 환경은 괜찮은 편임.

* 하지만, 본 물건의 가장 큰 문제점은 권리 분석 상의 명백한 불확실성임. '대항력 있는 임차인' 존재와 더불어, '인수 보증금 합계'와 등기부상 '인수' 권리 간의 상이한 정보는 투자자에게 상당한 위험을 초래할 수 있음.

* 따라서, 본 물건에 대한 투자 결정을 내리기 전에 반드시 현장 방문을 통해 임차인과의 실제 관계 및 거주 상황을 파악하고, 법률 전문가와 함께 권리 분석을 재확인하여 실제 인수해야 할 보증금 규모를 명확히 산정해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적(약 61.67평)과 큰 건물 연면적(약 140.8평)을 활용한 다양한 개발 및 활용 가능성 보유.

* 주택 및 상가 혼용 지역의 입지 특성상, 지역 내 주거 및 상업 수요 확보에 유리.

* 향후 지역 개발 또는 관련 도시 계획 변경 시, 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있음 (단, 현재 용도지역 및 지구단위계획 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 527,828,280원

* 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 사례(5,900만원 ~ 13,500만원)는 본 물건과 주택 유형 및 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교에 어려움이 있음. 본 물건은 넓은 토지와 큰 연면적을 고려할 때, 감정가는 지역 시세 대비 합리적이거나 다소 높은 수준으로 판단됨.

* 예상 입찰가 산정: 대항력 있는 임차인(특히 한국토지주택공사의 50,000,000원 인수 가능성)으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려해야 함. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 계산상 공제될 금액은 없으나, 실제 인수 시 발생하는 부담을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 잠재적 리스크와 불확실성을 고려하여, 감정가의 약 75% ~ 81% 수준인 395,000,000원에서 430,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 임차인 명도 관련 비용 및 예상 소요 시간, 그리고 전문가와의 권리 분석 결과를 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 함.

* 예상 입찰가 범위: 395,000,000원 ~ 430,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.