나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1421 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 1517-1 대림아파트 108동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 ""강원지방우정청"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 아파트, 근린생활시설 및 주상용건물 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때,
대중교통 사정은 양호시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 1층 103호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 ""아파트부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입하고 있으며, 주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로3류(폭12M~15M)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 원주지원 2025타경1421 (1)

3. 소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1517-1 대림아파트 108동 1층103호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 151,000,000원

6. 토지면적: 34.63㎡ (약 10.48평)

7. 건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경:

* 본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "강원지방우정청" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 근린생활시설 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.

3. 교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

4. 인접 도로상태 등:

* 단지 내 포장도로를 이용하여 출입하고 있으며, 주차장 시설 등이 되어 있습니다.

5. 주변 시설 및 환경:

* 본건이 위치한 원주시 단구동은 제2종일반주거지역으로, 지구단위계획구역(구곡지구)으로 지정되어 있습니다.

* 주변에는 아파트 단지 외에 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재되어 있습니다.

* 대림아파트 단지는 1997년 12월에 사용 승인된 건물로, 총 9개동에 747세대가 거주하고 있습니다.

* 최근(2026년 6월) 인근에서 유사 면적(59.901㎡)의 대림아파트 매매 사례가 150,000,000원에서 157,000,000원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다.

* 주변에 롯데시네마 남원주 등이 위치해 있습니다.

* 원주시는 최근 쓰레기 소각장 설치 추진, 의료폐기물 소각장 관련 갈등 등 환경 및 시설 관련 이슈가 지역 곳곳에서 발생하고 있습니다. 본 건의 직접적인 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 전반적인 지역 개발 및 환경 관련 이슈는 인지할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리:

* 2012년 4월 16일 우리은행 근저당권(을10)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3. 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 임차인 현황:

* 임차인: 장순욱

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 장순욱은 보증금 5,000,000원에 거주 중이나 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

5. 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 홍도식, 진순례, 조현웅 순으로 등기되었습니다.

* 근저당권: 우리은행(말소), 장순욱(말소)

* 전세권설정: 장순욱(말소)

* 가압류: 제이티저축은행(말소), 에스비아이저축은행(말소)

* 임의경매개시결정: 우리은행(말소)

* 등기부채권 총액: 239,672,602원 (모든 권리는 말소될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

2. 지역 특성:

* 본건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 위치한 대림아파트 단지 내에 속해 있으며, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(구곡지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 구곡대림

* 준공년도: 1997년 12월

* 총 세대수: 747세대

* 총 동수: 9개동

* 최고층: 15층

* 본 건 위치: 15층 중 1층

* 주차시설: 총 379대 (지상 3대, 지하 25대 - 정보상 오류 가능성 있음, 총 주차대수 379대 기준)

4. 토지이용계획:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로3류(폭12M~15M)(접합), 가축사육제한구역입니다.

1.4. 생활정보

2. 주변 교통:

* 단지 내 도로 및 인근 도로망을 통해 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 편의시설:

* 단지 주변으로 근린생활시설 및 상업시설이 분포되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 롯데시네마 남원주 등이 인근에 위치하고 있습니다.

4. 교육시설:

* 본 건 주변으로 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

5. 주거환경:

* 아파트 단지로 구성된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 건물 노후도:

* 1997년 12월 준공된 건물로, 약 29년이 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

3. 지역 개발 및 환경 이슈:

* 원주시 전반적으로 갈등 유발 시설(예: 아스콘 공장, 의료폐기물 소각시설) 추진 관련 민원이 지속되고 있으며, 이에 따른 지역 사회의 잠재적 갈등 요소를 인지할 필요가 있습니다.

4. 토지이용계획 제한:

* 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 가축 관련 업종 제한이 있을 수 있습니다.

5. 기타:

* 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 파악된 임차인(장순욱)의 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 위치한 아파트로서, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

3. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로, 인수해야 할 추가적인 채무나 부담은 없습니다.

4. 단 1층이라는 점과 1997년 준공으로 인한 건물 노후도는 고려해야 할 부분입니다.

5. 주변 시세 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 안정적인 권리관계: 모든 권리가 말소되어 명확하고 안전한 소유권 취득이 가능합니다.

3. 양호한 입지 조건: 주거 지역으로서 기본적인 생활 환경 및 교통망이 갖추어져 있습니다.

4. 시세 대비 경쟁력: 최근 매매가격을 고려할 때, 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있습니다.

5. 환금성: 원주시 내 아파트 단지로, 일정 수준 이상의 환금성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 시세 분석:

* 본 건은 전용면적 59.90㎡ (약 18.12평)의 아파트입니다.

* 최근(2026년 6월) 인근 실거래가:

* 150,000,000원 (4층)

* 157,000,000원 (8층)

* 152,000,000원 (11층)

* 평균 매매가: 약 152,333,333원

* 최근 거래된 유사 면적의 평균 단가는 약 2,554,000원/㎡입니다.

* 이를 기준으로 산정한 본 건의 시장 가치는 약 152,984,600원입니다.

3. 감정가: 151,000,000원

4. 예상 입찰가:

* 본 건은 1층이라는 점과 건물의 노후도를 고려했을 때, 상층부 매물보다는 다소 낮은 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

* 감정가(151,000,000원)와 최근 시세(약 153,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 148,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 경매 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.