나이스옥션 법원경매 원주 2025타경978 [1] 강원특별자치도 원주시 행구동 1658-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 살구둑삼거리 남서측 인근에 위치하며 부근은
주상용 건물 및 나지 등으로 형성된 미성숙 주상지대임.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형의 토지로서 도로로 이용중임.
기호(2):사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1):본건이 폭 약6미터 내외의 도로임.
기호(2):동측으로 폭 약6미터의 도로(기호1)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한
), 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2)의 지목은 제시목록상 '임야'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕 2층 건물로서
외벽:싸이딩마감, 벽돌치장쌓기 및 페인팅마감 등
내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등
창호:PVC창호

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 토지상의 바닥포장(쇄석포함), 석축, 제시외수목 등은 토지 가격에 포함
- 목록2는 인접 토지와 지적경계가 불분명하고 공부상 "임야"이나 현황은 "대"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경978 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 1658-21

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,209,442,400원 (일십이억 구천사백사십이만 사천원)

* 토지면적: 1504.00㎡ (약 455.08평)

* 건물면적: 145.32㎡ (약 43.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 치악새마을금고

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 토지상의 바닥포장(쇄석포함), 석축, 제시외수목 등은 토지 가격에 포함

* 목록2는 인접 토지와 지적경계가 불분명하고 공부상 "임야"이나 현황은 "대"임

* 건축물표제부 요약:

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 1658-18 (신축 주소: 영랑길 95-3)

* 주용도: 단독주택

* 구조: 일반목구조, 기타지붕, 2층

* 사용승인일: 2018-06-05

* 총 건물면적: 145.32㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 살구둑삼거리 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주상용 건물 및 나지 등으로 형성된 미성숙 주상지대임.

* 교통상황: 버스 노선 및 운행 빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 본건이 폭 약 6미터 내외의 도로임.

* 기호(2): 동측으로 폭 약 6미터의 도로(기호1)에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기호(1,2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 준보전산지임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-06-19 접수된 치악새마을금고 근저당권 (채권최고액 520,000,000원)

* 인수되는 권리: 인수할 보증금은 없음 (임차인 백 의 보증금 0원, 대항력 없음)

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸함 (예: 치악새마을금고 근저당권, 원주세무서 압류, 원주세무서장 압류, 치악새마을금고 임의경매 등)

* 총 채권액 (등기부 요약 기준):

* 치악새마을금고 근저당권 (말소기준권리): 520,000,000원

* 치악새마을금고 임의경매 신청 채권액: 592,673,332원

* (등기부채권 총액 표기: 520,000,000원)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 백승호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-06

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이지만, 전입일자가 비교적 최근이므로 실제 점유 여부 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보:

* 제공된 최근 매매 정보는 '루이제빌리지'(2023년 건축, 다세대주택)로, 본건(단독주택)과는 건물 유형이 다름.

* 해당 빌라의 매매가는 약 1억 5천6백만원 ~ 1억 6천4백만원 수준으로, 전용면적 약 99.34㎡ (약 30평) 기준임.

* 시세 분석:

* 본건은 단독주택으로, 넓은 토지(1504㎡)를 보유하고 있어 다세대주택과는 직접적인 시세 비교가 어려움.

* 감정평가액 12억 9백만원은 토지 가치를 높게 반영한 것으로 보이나, 주변 신축 다세대 빌라의 매매 시세(약 1억 5천만원대)와는 상당한 차이를 보임.

* 미성숙 주상지대, 계획관리지역, 준보전산지 등의 지역 특성과 토지 이용계획을 고려할 때, 향후 개발 가능성 및 토지 가치 상승 잠재력을 신중히 평가해야 함.

* 혐오시설 유무:

* 반경 내 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, '가축사육제한구역(모든 축종 제한)'으로 지정되어 있어 인근 농업 활동이나 축사 관련 시설이 있을 수 있으며, 이는 환경적인 요인으로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 버스 노선 및 운행 빈도 보통.

* 주변 편의시설: 인근 주상지대의 상가 및 원주시내 편의시설 이용 가능.

* 주변 교육시설: 초등학교, 중학교 등 통학 가능 범위 내 위치할 것으로 예상.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 물건: 토지상의 바닥포장, 석축, 수목 등이 토지 가격에 포함되어 있으나, 별도 매각 대상은 아님. 제시외 건물 포함 매각.

* 공부상 지목과 현황 차이: 목록2 토지의 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중. 지적 경계 불분명으로 인한 인접 토지와의 분쟁 가능성 또는 추후 토지 이용 제한 가능성 검토 필요.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 임대 관계 미상: 건물 및 토지의 임대 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. (단, 임차인 백 은 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 행구동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(1504㎡)과 비교적 신축(2018년 준공) 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 주변 지역이 '미성숙 주상지대'이며, 토지이용계획상 '계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지' 등 다수의 제한이 존재하여 향후 개발 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이, 지적 경계 불분명 등의 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가는 12억 9백만원으로 높게 책정되었으나, 주변 신축 다세대 빌라의 매매 시세와 비교 시 차이가 커서 적정 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1504㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 분할, 또는 개발 시 상당한 가치를 지닐 수 있음.

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능하며 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

* 지역 개발 잠재력: '성장관리계획구역'으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

* 토지 가격 반영: 감정가에 토지 가격이 높게 반영되어 있어, 토지 자체의 가치를 중시하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 및 주변 부동산 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 감정가(1,209,442,400원) 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 총 채권액(약 5억 9천3백만원)을 상회하는 수준에서, 토지 가치 및 향후 개발 가능성을 고려한 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 950,000,000원 (구억 오천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.