나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101201 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 784-54 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양공업고등학교"" 남측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 근린공원, 각급 학교 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

제시외 ㉠~㉣소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건에 제시외 ㉠~㉣이 소재하는바, 물건의 종류, 구조, 면적 등을 감안하여 감정평가하였으며, 제시외의 소유관계 및 일괄매각 여부 등에 대하여 경매참여시 반드시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 1967.10.30, 1990.06.27(증축), 1990.12.12.(증축))

외벽 : 석재 및 타일 붙임 등 마감.
내벽 : 인테리어 마감 및 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

지층 : 대피소로 이용 중임.
1층 : 근린생활시설로 이용 중임.
2층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비(주택부분) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠~㉣ 소재함.

공부와의 차이

1층 : 공부상 용도는 주택이나 현황 근린생활시설,
2층의 일부는 공부상 용도는 '근린생활시설(사무실)'이나 현황은 '주택'으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 갑구 1번 유경원 지분만의 평가로서, 소유자별 점유부분의 위치 확인이 불가하 여 전체가액에 지분비율을 적용하여 감정평가하였음.

- 본건에 대한 현장조사시 건물 (2) 1층 ""103호""는 폐문 부재로 인하여 내부 확인을 하 지 못하였으니, 경매응찰시 반드시 내부 및 이용관리상태 등을 재확인하시기 바람.

- 본건 건물 (2) 2층의 일부는 공부상 ""근린생활시설""이나 현황 ‘주택""으로 이용 중임.

- 본건에 제시외 ㉠~㉦이 소재하는바, 물건의 종류, 구조, 면적 등을 감안하여 감정평가하였으며, 제시외의 소유관계 및 일괄매각 여부 등에 대하여 경매참여시 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
3. 본건 1층의 공부상 용도는 주택이나 현황 근린생활시설이고, 2층의 일부는 공부상 용도는 근린생활시설(사무실)이나 현황은 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101201 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 784-54

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상2층 (사용승인: 1967.10.30, 증축: 1990.06.27, 1990.12.12)

용도: 공부상 단독주택, 현황 복합 용도 (1층: 근린생활시설, 2층: 주택/사무실)

감정가: 140,821,817원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (본건은 유경원 지분만의 평가로서, 전체가액에 지분비율을 적용하여 감정평가함)

면적:

* 토지: 180.00㎡ (약 54.45평)

* 건물: 175.72㎡ (약 53.15평) (제시외 면적 32.96㎡ 포함)

* 토지 지분: 27.68㎡ (약 8.37평)

* 건물 지분: 27.03㎡ (약 8.18평)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사케이아이코아즈대부 (채권액: 56,328,834원)

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 784-54

* 주변 환경: "안양공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 근린공원, 각급 학교 등이 혼재하는 지대임

* 교통: 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025.06.30 접수, 주식회사케이아이코아즈대부 신청한 4번 유경원 지분 강제경매

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됨)

* 임차인 현황:

* DAUTHI BE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-05, 대항력 있음

* 고영찬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1991-07-05, 대항력 있음

* 서광석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-04-30, 대항력 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 보증금/차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 법적 지위 및 명도 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.)

* 특이사항:

* 지분매각 (토지 및 건물 지분)

* 공유자 우선매수신고 가능 (1회에 한하여 행사 가능)

* 대항력 있는 임차인 존재

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다

* 상업시설: 1층 현황이 근린생활시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 소규모 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다

* 단점: 대규모 상업 지구와는 거리가 있어, 유흥/집객 시설 등은 부족할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 안양공업고등학교 인근에 위치합니다

* 교통: 버스정류장 인접, 차량 접근 용이합니다

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능합니다. (정확한 편의시설 목록은 외부 조사가 필요합니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 임차인의 명도 가능성 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 용도 혼재: 1층 공부상 용도는 주택이나 현황 근린생활시설, 2층의 일부는 공부상 용도는 근린생활시설(사무실)이나 현황은 주택으로 이용 중이어서, 추후 건축물대장 변경 또는 용도 관련 규제 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축 연식: 1967년 준공으로 건물이 노후화되어 있어, 유지보수 및 리모델링 비용 발생이 예상됩니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상이나 소유 관계 및 이전/철거 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 단독주택 지분 매각 건으로, 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 용도 혼재, 노후화 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각의 특성상 타 공유자와의 관계 설정 및 명도 절차가 중요합니다. 그럼에도 불구하고, 안양시 내에서의 입지 조건과 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 접근한다면 투자 기회를 모색해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안양시 만안구라는 지역적 이점: 수도권 내에서의 접근성과 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 지분 매각으로 인해 전체 부동산 가치 대비 상대적으로 낮은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

* 활용도 높은 복합 용도: 1층 근린생활시설과 2층 주택(또는 사무실)은 다양한 수익 창출 가능성을 제공합니다 (단, 현황 용도에 대한 법적 검토 필요).

* 노후 건물 가치 재창출: 리모델링 또는 재건축을 통해 잠재 가치를 높일 수 있습니다 (단, 지분 소유권자의 동의 및 관련 법규 검토 필요).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 140,821,817원 (본건 유경원 지분만의 평가액)

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택 지분'과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 안양동 지역의 일반적인 부동산 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 잠재 리스크 고려: 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 노후 건물, 용도 혼재 등의 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리 분석: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 인수할 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

* 예상 입찰가 제안:

감정가는 본건 유경원 지분만의 평가액임을 고려하고, 복합적인 위험 요소를 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

최종 입찰가는 반드시 충분한 현장 조사, 법률 전문가 상담, 등기부등본 및 건축물대장 상세 분석, 타 공유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.