나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52723 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 731-2 한라하이츠빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""안산강서고등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 3층 302호로서,
외벽 : 적벽돌 치장 쌓기 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 5M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52723 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 731-2 한라하이츠빌라 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 124,000,000원

토지 면적: 29.51㎡ (8.92평)

건물 면적: 58.64㎡ (17.74평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "안산강서고등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 3층 302호로서, 외벽 : 적벽돌 치장 쌓기 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용 상태: 본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비 내역: 본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지 형상 및 이용 상태: 본건은 사다리형 평지로 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로 상태: 본건은 북측으로 폭 약 5M 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기타 참고사항: 본건의 임대관계 미상임. 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

1.2. 권리분석

주요 권리관계:

* 대항력 있는 임차인: 정 (보증금: 155,000,000원, 전입일자: 2021-09-30, 확정일자: 2021-09-08)

- 등기부상 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

- '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분이 있으나, 이는 다른 말소되는 권리일 가능성이 높으며, 임차권의 '인수' 여부는 반드시 추가 확인 필요.

- 본 건 경매는 해당 임차인(정재원)이 채권자로 신청한 강제경매임.

* 공유자 우선매수 신고 가능성이 있음.

* 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 따른 우선매수권 대상이 될 수 있음.

주의사항:

* 임차인 '정 '의 보증금 155,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 등기부상의 '인수' 표시는 낙찰자에게 해당 권리가 승계됨을 의미하므로, 인수되는 보증금 규모를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주변에 단독/다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변 교통 상황은 양호한 편이며, 차량 접근이 가능하고 버스 정류장이 인근에 소재합니다.

최근 거래 사례 분석:

* 삼익아트빌1차 (2001년식, 59.57㎡): 2026년 3월 거래, 58,000,000원 (9.79평). 평당 약 973,429원.

* 수목하우스B동 (2010년식, 62.42㎡): 2026년 3월 거래, 150,000,000원 (18.88평). 평당 약 2,402,505원.

* (705-12) (2001년식, 75.075㎡): 2026년 3월 거래, 120,000,000원 (22.71평). 평당 약 1,598,059원.

본 건(58.64㎡, 약 17.74평)과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 대략 93,700,000원 ~ 140,800,000원 수준으로 추정됩니다 (평당 약 1,598,059원 ~ 2,402,505원).

이는 본 건 감정가 124,000,000원과 비교 시, 일부 사례보다는 높고 일부 사례보다는 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 남서측 인근에 안산강서고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 주변에 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 혐오시설: 본 물건지 인근 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 최종 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 최우선 인수 사항: 155,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(정 )의 보증금 중 배당에서 변제되지 못한 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

- 이는 본 물건의 입찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 권리관계의 모호성: 등기부에는 임차권이 '인수'로 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 있어 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 중 우선매수권 신고자가 나올 경우, 낙찰받은 금액으로 공유자가 해당 물건을 매수할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 법률에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 정확한 임대차 현황 및 실제 점유 관계 파악에 어려움이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,400만원입니다.

입지 조건은 보통 수준이며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 1억 5,500만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 중 배당에서 변제되지 못한 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이로 인해 실질적인 총 매입 비용이 감정가 및 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 매우 높은 위험성이 존재합니다.

특히, 경매를 신청한 채권자(정재원)가 바로 해당 임차인이라는 점은 주목해야 할 부분입니다.

등기부와 요약 정보 간의 모순점(인수되는 임차보증금 vs. '인수 보증금 합계: 0원')에 대한 명확한 법률적 검토 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회 (인수 보증금 리스크 고려 시): 만약 인수되는 임차 보증금 부담을 감안하더라도, 전체 투입 비용이 현재 시세보다 현저히 낮아질 경우 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학군 및 근린생활시설 접근성이 양호하여 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 향후 부동산 시장 상승 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 124,000,000원

최근 거래 시세 범위: 약 93,700,000원 ~ 140,800,000원

종합적인 분석 결과, 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

낙찰 후 인수하게 될 임차 보증금(155,000,000원)을 고려하여, '총 예상 매입 비용 (입찰가 + 인수 보증금 잔액)'이 시장 가격을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

임차인의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못하고 잔액이 인수된다고 가정할 때,

예상 가능한 최고 입찰가는 '시장 가격 - 인수 보증금'을 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시점에서의 잠재적 리스크와 정보의 불확실성을 감안할 때,

보수적인 관점에서, 주변 시세 및 감정가를 참고하여 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이 금액은 임차 보증금 인수 리스크를 간과한 금액이며, 실제 입찰 시에는 반드시 인수되는 임차 보증금의 정확한 금액을 확인하고, 총 투입 비용이 합리적인 범위 내에 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

가장 안전한 전략은 임차 보증금이 모두 변제되어 인수 부담이 없는 경우에만 입찰하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.