나이스옥션 법원경매 안산 2025타경671 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 871-5 지하1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""상록초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하는바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브 슁글잇기지붕 지하2층 /지상 5층 내 제지하1층 제101호 외 3개호로서
- 외벽 : 치장석 붙임 마감 등,
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(4)은 공부상 ""근린생활시설""입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 ""근린생활시설 및 공동주택9세대""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 20m 내외, 남측 및 동측으로 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각
지하1층 101, 102호는 경계를 허물어 임차인이 미술공방을 운영하고 있음[감정인 및 주무관서(안산시)의 사실조회회신서 참조]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경671 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 871-5 지하1층101호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 샘골로 136 (본오동))

건물명: 우남빌딩

용도: 제2종근린생활시설 (공부상 근린생활시설 및 공동주택 9세대)

감정가: 240,000,000원

토지면적: 81.12㎡ (약 24.5평)

토지지분: 81.12㎡ (약 24.5평)

건물면적: 237.60㎡ (약 71.9평)

건물지분: 237.6㎡ (약 71.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (신OOO)

특이사항: 유동화 물건, 공동담보 물건

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 상록초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하는바 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 약 20m 내외, 남측 및 동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획시설 및 행위제한 사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2001년 9월 26일 접수된 신한은행의 근저당권 (감정가 요약 표의 을3번 항목)입니다.

후순위 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인은 인수할 부담 있는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 분석:

* 임차인: 김

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 1월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.)

등기부채권 총액: 338,000,000원

4. 상권분석

건물 구성: 본 건물은 제2종근린생활시설 및 공동주택 9세대가 함께 이용 중인 복합 건물입니다.

주변 상권 특성: 상록초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모, 그리고 주변 주택가 거주자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

잠재적 상권 가치: 본 물건은 상가로 이용 중이며, 상록초등학교 및 인근 주거 단지와의 접근성이 양호하여 근린 생활 편의 시설로서의 기본적인 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건 남서측으로 상록초등학교가 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다.

교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

주거환경: 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 분포하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지하 1층 101, 102호 이용 상태: 공부상 용도와 달리, 해당 호실들은 경계를 허물어 현재 미술공방으로 운영되고 있습니다. 이는 향후 원상복구 또는 현 상태로의 인수에 따른 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계 미확인: 공시된 임차인 외에 추가적인 임차인이 존재하거나, 미상인 임대차 관계가 있을 수 있습니다. 이 경우, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

특수 물건 정보: 본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 숨어있을 수 있으므로 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동 소재 상록초등학교 인근에 위치한 근린생활시설 및 공동주택 복합 건물로, 감정가는 240,000,000원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수할 권리 및 보증금은 없습니다. 다만, 지하 1층 일부 호실에서 공부상 용도와 다른 현황 이용이 발견되었고, 임대차 관계가 완전히 명확하지 않은 점, 그리고 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 주거 지역 및 학교와의 인접성은 안정적인 배후 수요를 기대하게 하는 요소입니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위로 진행되는 임의경매로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석 측면에서 안전합니다.

우수한 입지성: 상록초등학교와 인접하고 있으며, 주변에 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 상업시설로서의 기본적인 수요 확보가 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 240,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 0원을 제외한 후, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 조건, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.