나이스옥션 법원경매 안산 2025타경659 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2731 거북섬마리나베이101 3블럭 1층179호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬""내에 위치하며 부근은 상가를 위주로 형성된
미성숙된 상가지대로서 제반여건은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통
사정은 보통시됨.

건물의 구조

2022.12.09자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건내 1층 179호로서
외벽 : 강화유리 및 일부 화강석붙임
내벽 : 수성페인팅 및 석재타일 붙임 등
창호 : 칼라금속새시 강화유리 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로서 조사일 현재 인접호와 일단의 영업장(음식점)임.
(호별구분없는 상태임. 1층 169호 ~ 179호)

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비가 되어있으며 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 실내
소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 사다리형 유사의 토지로서 인접지와의 접면 대체로 등고평탄하며 상업용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(2016-08-19)(소로
엠티브이1-8)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(소로 엠티브이3-1)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(2020-07-14)(중로 엠티브이1-72)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항
- 대상 구분건물 1층 179호는 조사일 현재 현관문 호별표식이 있으며 벽체구분없이
음식점으로 사용중에 있는바 참고바랍니다.
- 각 전유부분이 구분건물로 될 당시(분양당시)에는 경계벽의 설치등으로 구조상
독립성이 있었던 것으로 조사됩니다.
- 현재 위 독립성의 상실은 편의상 이용용도로 일시적 상실이라고 판단됩니다.
- 또한 위 독립성의 상실은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고 비교적
복원이 용이하다고 판단되며 소정의 칸막이 비용(석보보드 등으로 경계구분해야되는
재료비 및 인건비등의 비용)이 소요될 것으로 예상됩니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경659 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (등기부상 국민은행으로 확인됨)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2731 거북섬마리나베이101 3블럭 1층 179호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 179호 (2022.12.09 사용승인)

건축물 주용도: 제2종근린생활시설

감정가: 109,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

토지 지분: 34.499㎡ (약 10.44평)

건물 면적: 46.20㎡ (약 13.97평)

건물 지분: 46.2㎡ (약 13.97평)

1.4. 건물 및 토지 이용 현황 요약

현재 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 되어 있으나, 조사일 현재 인접 호실(1층 169호 ~ 179호)과 벽체 구분 없이 하나의 영업장(음식점)으로 이용 중입니다.

토지는 자체 지면이 평탄한 사다리형 유사 형태이며, 인접지와 등고평탄한 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 거북섬 내에 위치하며, 주변은 상가를 위주로 형성된 미성숙된 상가지대로 평가됩니다. 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로3류, 중로1류와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 권리 분석

등기부 상 말소기준권리인 2023년 2월 7일자 국민은행 근저당(을1)을 기준으로, 을2(주식회사마린 근저당), 갑3(전북은행 가압류), 갑4(국민은행 임의경매)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 갑2(소유권이전1번신탁등기말소) 또한 말소될 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에는 '주식회사액츠432'가 등록되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 보증금 17,000,000원, 차임 3,660,000원으로 기재되어 있으나, 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 등 세부 정보는 누락되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 국민은행 근저당 (을1)입니다.

본 건은 임의경매로 진행되므로, 을1, 을2, 갑3, 갑4 권리는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음).

별도등기(대지권 목적 토지에 금지사항 부기등기)가 있으나, 통상적인 권리관계에 영향을 미치지 않는 경우가 많습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 제2종근린생활시설로, 공부상 용도는 휴게음식점입니다. 현재 1층 179호는 인접 호실과 구분 없이 하나의 음식점 영업장으로 사용되고 있습니다. 이는 편의상 이용 용도를 위한 일시적 상실로 판단되며, 건축물대장 및 현황도에 의거 복원이 비교적 용이하고, 칸막이 설치 등 복원 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 거북섬 일대는 해양레저 복합단지로 조성 중이며, 웨이브파크 등 주요 시설과 함께 상가, 카페, 식당 등이 입점해 있어 관광 및 상업 기능이 활성화되고 있습니다. 아직 개발 초기 단계에 있어 미성숙 상권으로 볼 수 있으나, 미래 성장 잠재력이 높은 지역입니다.

4.3. 상권 활성화 및 저해 요인

활성화 요인: 거북섬 개발에 따른 관광객 및 유동인구 증가, 해양 레저 시설 집객 효과, 수도권 제2순환고속도로 등 교통 인프라 확충.

저해 요인: 상권의 미성숙 단계로 인한 공실 위험, 경쟁 심화 가능성.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물 내에는 공용 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 실내 소화전, 지하주차장(70대 수용 가능) 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

본건 주변은 거북섬이라는 지역적 특성상 관광, 레저, 상업 시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 현재까지 검색된 정보상 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 전반적으로 지역 개발이 진행 중인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

일단으로 영업 중인 상태: 인접 호실과 구분 없이 사용 중인 점은 향후 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다 (경미한 수준 예상).

미성숙 상권: 거북섬 상권의 개발 속도 및 활성화 정도에 따라 임대 수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 및 법적 리스크

등기부상 모든 주요 권리는 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수되는 권리는 없습니다.

'유동화 물건'이라는 특이사항은 현재 등기부상 권리관계에 직접적인 부담으로 작용하지 않습니다.

6.3. 시장 및 지역 리스크

거북섬 개발 사업의 지연 또는 변경, 관광객 수요 변화 등 지역 개발 계획 및 외부 환경 변화에 따라 부동산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 거북섬에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 제2종근린생활시설(상가)입니다. 현재 인접 호실과 일체로 사용 중이나, 복원 용이성이 높은 상태입니다. 권리관계가 명확하며 인수할 권리나 보증금이 없습니다. 상권은 아직 개발 초기 단계에 있으나, 거북섬 개발에 따른 미래 성장 가능성이 주목됩니다. 유동화 물건이라는 특이사항은 존재하나, 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 거북섬 개발 호재: 해양레저 복합단지 개발 및 관광객 증가에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 해양 레저 중심지: 서핑, 마리나 등 해양 레저 산업의 중심지로 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 109,000,000원

본 물건은 상권의 미성숙 단계와 일체로 영업 중인 상태 등을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 87,200,000원 ~ 98,100,000원 범위 내에서 고려할 수 있습니다.

(본 예상 입찰가는 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.