나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42108 [1] 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 13층1316호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측으로 서정리역(지하철1호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건내 제13층 1316호, 제15층 1502호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 이용중임.
기호(2) : 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였고 후첨 '내부구조도'는 건축물현황도 등을 기초하여 표시하였으니, 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉·난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단으로 이용중이며 대체로 부정형의 평지로, 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로2류(폭 15~20M), 북측으로 대로2류(폭 30~35M, 고가도로 포함)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 433-7, 서정동 434-5 :일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

서정동 433-8 : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

서정동 434-5 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42108 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 433-7, 서정벨루스하임 13층1316호

용도: 도시형생활주택 (공동주택-아파트)

감정가: 78,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 26.11㎡ (약 7.90평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물: 서정벨루스하임, 2016년 12월 준공, 철근콘크리트구조, 17층 건물 중 13층

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 평택시 서정동 소재 서정리초등학교 북서측 인근, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황: 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측으로 1호선 서정리역이 소재하여 교통 상황은 무난함.

도로: 본건은 서측으로 중로2류(폭 15~20M), 북측으로 대로2류(폭 30~35M)에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술).

주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건 소재지와 인접한 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 평택시 서부권에 대규모 환경복합시설 건립 계획이 추진 중인 것으로 파악되었습니다. (결과)

1.3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 김OO)

말소기준권리: 2025년 06월 18일 접수된 강제경매 개시결정 (등기부상 권리 순위 5번)

주요 권리 분석:

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금은 인수될 가능성이 매우 높습니다.

등기부 을구 3번 순위 주택임차권 (권리자: 김성준, 2024년 09월 19일 접수, 권리금액: 95,000,000원)은 물건명세서상 배당으로 보증금이 전액 변제되지 아니하면 소멸하지 않는다고 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 김성준은 2022년 09월 05일 전입, 2022년 08월 24일 확정하여 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-05

* 확정일자: 2022-08-24

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 95,000,000원 발생 가능성 매우 높음.

등기부채권 총액 (임차인 보증금 포함): 95,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 서정동 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재된 주상복합지대로, 주거 및 상업 기능을 동시에 수행하는 지역입니다.

1호선 서정리역을 중심으로 형성된 상권과 유동인구를 배후로 하는 지역적 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

교통: 1호선 서정리역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

교육: 인근에 서정리초등학교가 소재하여 학군 관련 생활 편의성이 있습니다.

편의시설: 주상복합지대의 특성상 다양한 근린생활시설이 인근에 위치할 것으로 예상되며, 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 95,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 물건명세서에 명확히 기재되어 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못하여, 정확한 건물 내부 상태 및 보수 필요 여부를 파악하지 못했습니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 1호선 서정리역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지조건 자체는 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원이라는 인수 부담이 매우 크며, 이는 물건의 실질적인 취득 비용을 감정가 및 시장 가치 이상으로 상승시키는 주요 요인입니다.

내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리비용 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 본 물건은 임차인 보증금 인수 리스크를 철저히 분석하고 감수할 수 있는 투자자에게만 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1호선 서정리역을 이용할 수 있는 우수한 역세권 입지입니다.

건축 연도 2016년으로 비교적 최신 건물에 속하여 자산 가치 유지에 유리할 수 있습니다.

소형 평형의 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구의 수요가 존재할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 78,000,000원이며, 26.11㎡ (약 7.9평) 면적 대비 평당 약 985만원 수준입니다. 이는 주변 유사 신축 건물(예:번 생활숙박시설 7평 1억원, 평당 약 1430만원) 시세를 고려할 때 합리적인 감정가로 볼 수 있습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 위험 요소인 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원 인수 가능성은 낙찰가의 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 자산의 실제 시장 가치를 초과하게 만들 가능성이 매우 높습니다. 예를 들어, 감정가 전액인 78,000,000원에 낙찰받는다 해도 총 지출액은 78,000,000원 + 95,000,000원 = 173,000,000원이 되어, 이는 물건의 감정가 및 예상 시장 가치보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외하고 본 물건의 자산 가치만을 고려한 예상 입찰가는 감정가 수준으로 제안할 수 있으나, 투자 수익을 기대하기 어렵고 오히려 상당한 손실이 발생할 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

매우 보수적인 관점에서, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인된 금액을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원

총 예상 지출액 (입찰가 + 인수 보증금): 65,000,000원 + 95,000,000원 = 160,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 산정한 금액입니다. 실제 총 지출액은 인수 보증금을 합산하여 산정해야 하며, 이는 물건의 감정가 및 시장 가치를 훨씬 상회하므로 투자 시 극도의 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.