나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42064 [1] 경기도 안성시 미양면 계륵리 80-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 미양면 계륵리 소재 "안성제2일반산업단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반 대중교통 이용사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 평탄한 지세에 위치한 부정형의 토지로서 기호(1)은 주상용건부지로 이용중이며, 기호(3)은 주상나지 상태임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 및 벽돌조 콘크리트평슬래브 및 철판지붕 2층 건물로서 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(종교집회장) 및 주택으로 이용중임. 후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며, 2층 일부는 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 등 미상임. 2) 본건은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. (건축법 제11조, 제14조, 제20, 제83조 위반(강파이프 외4, 제2종근린생활시설 외 3, 건축과-34483(2022.9.1.)호 시정명령)

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함
2. 목록3 토지 지상에 소재하는 컨테이너로 이루어진 제시외 건물(ㄹ)~(ㅂ)은 이동 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각에서 제외
3. 목록2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 평택지원 2025타경42064 (1)

소재지: 경기도 안성시 미양면 계륵리 80-2

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설 및 주택)

감정가: 710,811,340원 (칠억 천만 팔백십일만 삼천사백원)

토지 면적: 1295.00㎡ (약 391.7평)

건물 면적: 329.71㎡ (약 99.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택신용협동조합 (추정)

1.2. 위치및주변환경

본건은 경기도 안성시 미양면 계륵리 소재 “안성제2일반산업단지” 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 단독주택, 임야, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

1.3. 토지정보

토지는 총 1295.00㎡ (약 391.7평)이며, 주상용 건부지와 나지 상태로 이용 중입니다. 부정형의 평탄한 지세이며, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 건물정보

건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조, 콘크리트평슬라브 및 철판지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감이며, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다. 건물의 주된 용도는 제2종근린생활시설(종교집회장)이며, 주택으로도 이용 중입니다. 건물 연면적은 329.71㎡ (약 99.7평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 주변개발계획

본건 인근에는 안성제2일반산업단지가 활발하게 운영 중이며, 지역 경제의 주요 동력 역할을 하고 있습니다. 최근 안성시는 제2안성테크노밸리 일반산업단지, 북안성스마트밸리 일반산업단지 등 신규 산업단지 조성을 포함한 첨단산업 육성 계획을 발표하며 관련 사업 추진에 박차를 가하고 있습니다. 이와 같은 산업단지 조성 및 확장은 지역 내 산업 활동과 연관된 수요를 증대시킬 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 30일 접수된 평택신용협동조합의 근저당권(을3)입니다. 소유권은 대한예수교장로회삼성중앙교회 명의이며, 현재 진행 중인 임의경매(갑6) 또한 평택신용협동조합에 의해 신청되었습니다. 등기부채권 총액은 420,000,000원입니다.

3.2. 인수가능권리

말소기준권리 하의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인현황

현재 파악된 임차인은 박 씨로, 2023년 10월 18일 전입하였으나 보증금 및 차임은 0원이며 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도및현황

본 물건은 제2종근린생활시설(종교집회장)과 주택으로 복합 용도이며, 주변 지역은 농경지, 단독주택, 임야, 공장 등이 혼재하는 복합적인 성격의 지역입니다. 안성제2일반산업단지와의 근접성은 관련 종사자들을 위한 상업 시설로서의 잠재력을 시사합니다.

4.2. 주변시세

본 보고서에 포함된 정보 및 요청된 JSON 분석에서 주변 연립, 다세대, 빌라 등 구체적인 시세 데이터가 제공되지 않아, 현 시세 기반의 정확한 예상 입찰가 산출 및 상세 시세 분석은 제한적입니다. 다만, 해당 지역은 안성제2일반산업단지의 배후 수요와 농경지, 주거지가 혼재하는 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

미양면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 상점 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 좀 더 다양하고 폭넓은 편의시설 이용을 위해서는 안성 시내 또는 평택 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근 지역의 교육 시설로는 미양면에 위치한 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역의 일반적인 토지 이용 현황(농경지, 주택, 공장 혼재)을 고려할 때, 즉각적으로 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 과거 안성시에서 혐오시설(쓰레기 소각장, 납골당 등)을 읍면 간 분담하는 방안을 추진한 사례가 있으나, 현재 본건 주변에 대한 구체적인 혐오시설 입지 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 공장 운영에 따른 환경적 요인을 고려할 필요는 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물(목록2)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축법 제11조, 제14조, 제20조, 제83조 위반(강파이프 외 4, 제2종근린생활시설 외 3)에 따른 시정명령(2022.9.1.) 이력이 있음을 의미합니다. 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 및 해소에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 기타특이사항

물건명세서에 따라, 토지 지상 컨테이너로 이루어진 제시외 건물(ㄹ~ㅂ)은 이동 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 또한, 임대관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 안성제2일반산업단지 인근이라는 입지적 이점을 가지며, 근린생활시설과 주택의 복합 용도로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 해소 방안 마련이 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 발생 및 건축물 사용 제한 등의 리스크가 존재합니다. 임차인의 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상인 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 안성제2일반산업단지 인근 입지로 산업단지 종사자 수요를 활용할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제 해결 시 건축물 가치 상승 및 정상적인 이용이 가능해집니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상입찰가

정확한 현 시세 분석 및 주변 시세 데이터, 그리고 위반건축물 해소 비용에 대한 구체적인 정보가 부족하여 본 보고서만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 감정가는 710,811,340원이며, 본 물건의 잠재적 리스크(위반건축물 등)를 감안하고, 향후 시장 상황, 복구 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 건축물 관련 정보 확인을 통해 최종 투자 결정을 내리시는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.