나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52403 [1] 경기도 광주시 능평동 374-8 능평리치빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평119안전센터"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 다소 불편합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 구조(사용승인일자: 2016.08.04) 내 개별 세대로,
외벽 : 돌붙임, 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 로폭 5~6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 기본 물건 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52403 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 374-8 능평리치빌 비동 2층202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

* 감정가 및 면적

감정가: 2억 5천 8백만원

토지면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

토지 지분: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물면적: 65.14㎡ (약 19.71평)

건물 지분: 65.135㎡ (약 19.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.

* 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평119안전센터"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되는 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

2.

* 등기부 현황

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 24일 접수된 인천지방검찰청의 압류(갑5)입니다.

소유권 보존등기는 2016년 8월 8일 최인숙 외 1명 명의로 되어 있습니다.

이후 공유자 지분 이전(갑2), 주택임차권(을3, 김강훈), 압류(갑5), 강제경매(갑6) 순으로 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

첫 번째 임차인은 김강훈 씨로, 보증금 2억 8천만원, 전입일자 2022년 5월 30일, 확정일자 2022년 4월 21일이며, 대항력이 있습니다.

두 번째 임차인은 문신 씨로, 보증금 및 차임은 미상이며, 대항력은 없습니다.

* 인수/소멸 권리

등기부상 을구 순위번호 3번의 김강훈 씨 소유 주택임차권(보증금 2억 8천만원, 전입일 2022.05.30., 확정일자 2022.04.21.)은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 따라서 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 등기된 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

2.

* 주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 매매가는 2026년 5월 기준 1억 6천만원(53.84㎡), 1억 6천 4백만원(59.96㎡) 등으로 형성되어 있습니다. 2019년에 건축된 필하우스의 경우 2억 4천 7백만원(52.3㎡)에 거래된 사례도 있습니다.

본건은 2016년 8월 준공된 건물로, 건물 연식 및 면적 등을 고려 시, 부동산 자체의 시장 가치는 약 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

2.

* 건물 내부 및 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 본건은 B동 2층 202호입니다.

내부 이용 상태는 다세대주택이며, 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 주요 리스크:

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김강훈 씨의 보증금 2억 8천만원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 매수 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 기타 리스크:

대중교통 이용이 다소 불편한 점은 생활 편의성을 저해할 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 5천 8백만원입니다. 건물 자체의 연식 및 시설은 양호한 편이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2억 8천만원을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 주변 시세 대비 부동산 자체의 가치는 감정가 수준으로 판단되나, 임차 보증금 인수 부담으로 인해 투자 위험성이 매우 높습니다. 철저한 권리 분석과 함께 인수되는 보증금에 대한 자금 계획이 필수적이며, 해당 보증금 회수 방안이나 추가적인 수익 창출 계획이 명확하지 않다면 투자를 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

2.

* 경매를 통한 시세차익 기대: 부동산 자체의 시장 가치와 인수해야 할 보증금을 고려하여, 입찰가를 적절히 산정한다면 장기적으로 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 임대수요 지역: 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

2.

상기 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 8천만원을 인수해야 하는 점을 감안하여, 부동산 자체의 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

부동산 자체의 시장 가치 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 2억 2천만원으로 산정합니다.

단, 본 예상 입찰가는 부동산 자체의 가격이며, 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수되는 임차 보증금 잔액이 추가되므로 약 5억원 이상이 될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 인수 보증금에 대한 명확한 자금 계획을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.