나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2646 [1] 경기도 광주시 신현동 150-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""이편한세상 테라스 오포2단지 아파트"" 남측 인근에 위치
하며, 부근은 기존 주택지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 소규모 공장 및
창고, 근린생활시설, 임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지 조성한의 정방형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역(신현2지구
단위계획구역[세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망])

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 기타지붕(평스라브지붕)2층 단독주택으로서,
(사용승인일 : 1997.07.21)

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인트 및 드라이비트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

1층 : 다가구주택(1가구)
2층 : 다가구주택(1가구)
(후면 ""건물개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 소방설비, 난방설비 무난시됨.

부합물 및 종물

후면 ""건물개황도"" 및 ""사진"" 참고

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경2646 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 150-9

용도: 단독주택 (다가구주택 형태)

감정가: 827,052,120원

토지면적: 297.00㎡ (약 89.8평)

건물면적: 191.54㎡ (약 57.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행 추정)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 광주시 신현동 소재 "이편한세상 테라스 오포2단지 아파트" 남측 인근에 위치하며, 기존 주택지대로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 남측 및 북측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 각각 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 1일자 하나은행 근저당권 (을4)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을4 근저당권, 갑3 임의경매 개시결정 등은 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 일반적인 임의경매의 경우 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (등기부 요약 상 지상권은 확인되지 않습니다.)

* 채권 총액 (등기부 기준): 토지 264,000,000원 + 건물 314,000,000원 (근저당, 임의경매 포함 총 채무액 추정)

* 임차인 현황:

* 김만준: 보증금 50,000,000원, 차임 750,000원. 전입 2021-02-01, 확정 2021-01-04. 배당신고 2025-08-25. 대항력 없음.

* 김만준 (증액분): 보증금 130,000,000원, 차임 750,000원. 전입 2021-02-01, 확정 2025-09-24. 배당신고 2025-08-25. 대항력 없음. (최초 보증금 50,000,000원 + 증액분 80,000,000원으로 추정되며, 확정일자가 늦게 부여되었고 배당신고는 먼저 이루어져 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.)

* 김성찬: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023-11-15. 대항력 없음.

* 임경아: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023-11-15. 대항력 없음.

* 정웅진: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2025-05-12. 대항력 없음.

* 조하나: 보증금 15,000,000원, 차임 850,000원. 전입 2025-04-18, 확정 2025-04-01. 배당신고 2025-08-07. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 기재됨)

* 대항력 있는 임차인: 본 건에는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주거 환경: "이편한세상 테라스 오포2단지 아파트" 인근의 주거지역에 해당하며, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 양호합니다.

* 지역 개발: 계획관리지역, 개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(신현2지구 단위계획구역)으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지 이용: 현재 단독주택 건물 부지로 이용되고 있으며, 토지 자체의 활용 가치 또한 높습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하며, 아파트 단지 등 주거 밀집 지역이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1997년 7월 21일 사용승인된 건물로, 약 29년 경과하여 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 환경 규제: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: '유동화 물건'으로 분류되어 일반 경매 물건과 다른 절차나 특수성이 있을 수 있으므로, 매각 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물명세서 상 제시외 건물이 37.55㎡ 포함되어 있으며, 이는 별도의 명도 또는 철거 문제가 발생할 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 단독주택으로, 주변에 신축 아파트 단지가 인접하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 건물의 노후화, 환경 규제, 유동화 물건이라는 특수성, 제시외 건물 포함 매각 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 지역 개발 계획이 있는 점은 긍정적으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 자산 가치: 297㎡의 넓은 토지를 소유하고 있어 향후 건축 또는 개발 시 높은 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 분석: 인수해야 할 보증금이 없고 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 용이하며, 명도 후 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 신현2지구 단위계획구역 지정 등 개발 계획이 있어 향후 지역의 가치 상승이 기대됩니다.

* 다가구 주택 활용: 단독주택 내 다가구 형태로 구성되어 있어, 임대 수익 창출을 통한 부가적인 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 827,052,120원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택 거래 사례로서, 본 건 '단독주택'과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 해당 데이터상 면적당 가격은 3.3㎡당 약 1,300만원 ~ 2,000만원 내외로, 이를 본 건 건물 면적(191.54㎡)에 적용 시 약 8억 ~ 10억 원대의 추정치가 산출됩니다. 그러나 이는 '다세대' 기준이며, 본 건은 토지 가치가 별도로 고려되어야 합니다.

* 종합 의견: 본 건의 감정가는 8억 2천 7백만원으로, 제시된 주변 시세 범위의 중간 또는 약간 상위 수준에 해당하며, '다가구주택' 형태와 297㎡의 토지 가치를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. '유동화 물건'의 특성 및 일반적으로 경매에서 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안하여, 잠정적인 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 6억 6천만원 ~ 7억 5천만원. (상기 금액은 감정가의 약 80% ~ 90% 수준으로, 현장 조사 및 상세한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.