나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52425 [1] 경기도 광주시 양벌동 276-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '양벌초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 전/답 및 임야 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건물(근린생활시설, 단독주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로(양벌로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[양벌초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 등임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서,
[사용승인일 : 2008.03.10]

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 벽지도배, 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설(1~3층) 및 단독주택(4층)으로 이용중임.
(자세한 사항은 후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

㉠ 철골조 슬래브지붕(건물 출입문) 약 4㎡ 등이 소재함.
(자세한 사항은 후첨 ""지적개황도"" 참고 바람.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 순위번호 25에 임차권설정(임차보증금 1차 금180,000,000원, 2차 금200,000,000원 등)과 관련된 내용이 있으니 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 북측부분에 소재하는 제시외 컨테이너박스 및 물치장 구조물은 이동이 용이한 구조로서 평가 및 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52425 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 942.00㎡ (약 285평)

건물면적: 752.00㎡ (약 227.5평)

용도: 근린주택

감정가: 3,446,848,000원 (삼십사억 사천육백팔십사만 팔천원)

1.2. 소재지 및 주변 환경

소재지: 경기도 광주시 양벌동 276-9번지 (양벌로 169)

주위환경: 본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '양벌초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 전/답 및 임야 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편임.

1.3. 토지 및 건물 현황

토지이용: 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 주상용 건물(근린생활시설, 단독주택)의 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역(성장관리지역(주거형)), 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 규제 사항이 존재함.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 (사용승인일: 2008.03.10)

건물내역: 1~3층 근린생활시설, 4층 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

제시외 건물: 본건 북측에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너박스 및 물치장 구조물은 평가 및 매각에서 제외됨. 철골조 슬래브지붕(건물 출입문) 약 4㎡는 부합물 및 종물로 포함됨.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권 등 복잡한 권리관계가 존재함.

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물은 포함하나, 이동 용이한 컨테이너 등은 제외됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 임차권 등기가 존재하여 보증금 인수 가능성이 있으므로 주의해야 함.

2. 입지조건

2.1. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.2. 도로 상태

본건 남서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로(양벌로)와 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

2.3. 주변 개발 계획

광주시 양벌동 일대는 양벌지구 도시개발사업, 양벌2지구 도시개발사업, 양벌공원 민간공원조성 특례사업 등 다양한 개발 계획이 추진되거나 완료되어 지역 발전 잠재력이 있는 지역으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2024.07.04. 농업협동조합자산관리회사 근저당권)

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 07월 04일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을27)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리들은 모두 말소될 예정임.

토지 등기부채권 총액: 2,668,131,759원

건물 등기부채권 총액: 2,848,131,759원

3.2. 임차인 현황 및 분석

본건에는 다수의 임차인이 있으며, 일부 임차인은 대항력을 갖추고 있어 권리분석에 신중을 기해야 함.

* 임차인: 경성소방전기주식회사

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-07-02

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2025-07-17

* 임차인: 이원재 (1차)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-10-18

확정일자: 2017-10-10

대항력: 있음

비고: 건물 등기부 을구 25번 임차권등기 (인수 대상 가능성 있음)

* 임차인: 이원재 (2차, 보증금 증액분)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-10-18

확정일자: 2021-04-21

대항력: 있음

비고: 건물 등기부 을구 25번 임차권등기 (1차와 함께 인수 대상 가능성 있음)

* 임차인: 한은영

보증금: 40,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2023-10-17

확정일자: 2025-07-30

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2025-08-05

3.3. 매수인 인수 권리

물건명세서에 따르면, 을구 25번 임차권등기 (임대차보증금 1차: 180,000,000원, 2차: 200,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음. 따라서 총 380,000,000원의 보증금 인수 위험이 존재함.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

최근 주변 '다세대' 주택의 매매 사례를 보면, 2020년 준공된 72.93㎡ 면적의 '라움빌리지'가 30,000만원(3억원), 2010년 준공된 64.68㎡ 면적의 '중앙리버타운'이 15,500만원(1억 5,500만원), 2013년 준공된 53.55㎡ 면적의 '대우네오빌'이 15,200만원(1억 5,200만원)에 거래되었음 [JSON 데이터 분석]. 이는 해당 지역의 다세대 주택 시세 범위를 파악하는 데 참고할 수 있음.

4.2. 상가 및 근린생활시설 잠재력

본건은 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 가능한 근린주택으로, 양벌동은 지속적인 도시개발사업을 통해 주거 및 상업 기능이 강화되고 있는 지역임. 따라서 상가 및 임대 수익 창출 잠재력이 있다고 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북측 인근에 '양벌초등학교'가 소재하여, 교육 환경은 양호함.

5.2. 편의 시설

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 이원재 임차인의 총 380,000,000원의 보증금 인수 가능성임. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 명확한 확인이 필요함.

6.2. 복잡한 권리관계

유동화물건, 중복사건, 공동담보 등은 경매 절차의 복잡성을 높이며, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 건물 노후도 및 유지보수

2008년 사용승인을 받은 건물로, 향후 유지보수 및 시설 교체 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동의 근린주택으로, 토지 면적 942㎡, 건물 면적 752㎡에 달하는 비교적 규모 있는 물건임. 양벌동 일대는 꾸준한 개발이 이루어지고 있으며, 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함. 감정가는 34억 4,684만 8천원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인(이원재)의 총 3억 8천만원의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용함. 복잡한 권리관계 또한 면밀한 검토가 필요함. 이러한 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 경기도 광주시 양벌동이라는 지리적 이점 및 지속적인 지역 개발 호재.

* 근린주택으로서 상가 및 주택 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 넓은 토지 면적(942㎡) 및 건물 규모(752㎡)로 인한 활용도 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,446,848,000원임. 그러나 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 총 380,000,000원에 달하므로, 실질적인 낙찰가격을 산정할 때 이를 반드시 고려해야 함.

따라서, 인수 보증금 380,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 감안하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 제외 후 예상 가치: 3,446,848,000원 - 380,000,000원 = 3,066,848,000원

* 예상 입찰가 범위: 약 2,300,000,000원 ~ 2,600,000,000원

현 시세 및 권리관계 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 2,500,000,000원 (이십오억원) 수준에서 결정하는 것을 제안함. (단, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.