나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2530 [1] 경기도 광주시 회덕동 118-17 더블유빌리지 씨동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 소재 ""광주시청"" 북서측 근거리에 위치하며 부근은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하나 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층, 지상4층 건물 중 2층 202호로서,
외벽: 적벽돌 붙임마감, 드라이비트 등
내벽: 벽지 도배 및 페인팅 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약5m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(방공기지 : 1km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경2530 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 회덕동 118-17 더블유빌리지 씨동 2층202호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 1-4층 건물 중 2층 202호

건축물 사용승인일: 2019년 5월 17일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 244,000,000원

토지면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

토지지분: 59.9535㎡

건물면적: 50.77㎡ (약 15.36평)

건물지분: 50.77㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 "광주시청" 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 간선도로변에 대중교통 노선버스정류장이 소재하고 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 제한보호구역(방공기지 : 1km), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상, 2021년 3월 5일 신한은행 근저당권(136,800,000원)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 가압류 및 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 173,260,968원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024년 4월 15일

확정일자: 2024년 4월 11일

배당신고일자: 2025년 7월 8일

대항력: 없음

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리인 신한은행 근저당권(2021년 3월 5일 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 (JSON 분석)

최근(2026년 5월) 주변 단지의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 회덕파크빌(102동): 2012년식, 59.36㎡, 3층, 145,000,000원

* 럭키타운(112동): 2014년식, 56.45㎡, 2층, 150,000,000원

* 주원타운(105동): 2012년식, 59.81㎡, 3층, 175,000,000원

4.2. 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보는 본건과 다른 단지의 매물로, 건축 연도가 2012년~2014년으로 본건(2019년 5월 사용승인)보다 오래되었습니다. 유사 면적대의 매물 가격대는 14,500만원에서 17,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(244,000,000원) 대비 최근 매매 사례 가격이 상대적으로 낮게 나타나고 있어, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재함을 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 적벽돌 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 페인팅 마감, 창호는 새시로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 소방 설비, 승강기, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 소재지 인근에 광주시청이 있으며, 주변은 주거지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 다만, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

명시된 임차인 김 는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 확인되어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 직접적인 금전적 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 물건은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(방공기지 1km 이내), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 토지 이용 제한이 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

토지이용계획 상 '제한보호구역(방공기지 : 1km)'에 포함되어 있어 군사시설과의 관련성이 있습니다. 또한, '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역' 등 환경 규제가 있어 향후 시설 운영이나 건축 시 유의가 필요합니다. 현재 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 특성 요약

본 물건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근(2019년)에 사용승인된 신축급 건물입니다. 감정가는 2억 4,400만원으로 책정되었으나, 주변 유사 단지의 최근 매매 시세는 1억 4,500만원~1억 7,500만원 수준으로, 감정가와 시세 간의 차이가 큰 편입니다.

7.2. 장단점 분석

* 장점:

- 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 건물 상태 양호 예상

- 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확

- 인수할 보증금 없는 임차인 존재

* 단점:

- 주변 시세 대비 높은 감정가

- 대중교통 이용 불편

- 다수의 토지 이용 제한 (계획관리, 군사보호구역 등)

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

본 물건은 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있으며, 향후 주변 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 시세와의 괴리를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8.2. 활용 방안

실거주 목적이라면 신축급 주택으로서의 장점을 누릴 수 있습니다. 투자 목적이라면, 낮은 시세로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있으나, 감정가 대비 입찰가 결정에 신중해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 244,000,000원이나, 주변 유사 물건들의 최근 실거래가는 14,500만원~17,500만원으로 형성되어 있습니다. 본건이 신축 연도가 더 짧다는 점을 감안하더라도, 감정가가 현재 시장가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 실제 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

9.2. 제안 입찰가

상기 분석을 토대로, 본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 주변 시세를 반영하되, 경매 특성상 경쟁이 붙을 경우를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.