나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56637 [1] 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 5층에이512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트,
공장, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 5층 에이512호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 북서측으로 대로3류(폭 25m~30m)가
소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56637 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 5층에이512호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5,300만원

토지면적: 10.66㎡ (약 3.22평)

건물면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 동탄퍼스트빌스타 내 오피스텔입니다. 주변에는 아파트, 공장, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. "능동고등학교" 북측 인근에 자리하고 있으며, 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 남동측으로는 중로1류(폭 20m~25m), 북서측으로는 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접하고 있어 교통 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인(서익성)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 1억 7,500만원입니다. 해당 임차인은 2023년 2월 28일 전입, 2023년 1월 31일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 등기부등본 상 을구 1번 임차권으로 등재되어 인수 대상입니다.

말소기준권리인 롯데카드 가압류(갑6)보다 선순위인 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 1억 7,500만원을 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되는 권리로는 롯데카드 가압류(갑6) 및 서익성 강제경매(갑7)가 있습니다.

4. 상권분석

동탄퍼스트빌스타는 1,052세대 규모의 오피스텔 단지로, 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖춰져 있습니다.

인근에 노브랜드, GS더프레시, 홈플러스익스프레스, 하나로마트 등 다양한 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

삼성전자 및 IT단지가 인접해 있어 직장인 수요가 탄탄하며, KTX 동탄역 및 GTX 노선 예정으로 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조 18층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 능동초등학교, 푸른중학교, 송산고등학교 등 교육시설이 있으며, 단지까지의 거리는 도보로 통학 가능한 수준입니다.

차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금이 1억 7,500만원으로, 본 건물의 감정가 1억 5,300만원보다 높습니다. 이는 매수인이 보증금 전액을 인수해야 하며, 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

또한, 해당 지역은 성장관리권역, 비행안전구역 등 일부 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

임대관계가 공부상 미상으로 되어 있어, 현재 임대차 현황 및 차임 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 이미 권리분석상 확정된 임차인이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지, 교통, 생활 편의시설 등 기본적인 주거 및 투자 환경은 양호한 편입니다. 특히 주변 산업단지 배후 수요와 향후 교통망 확충으로 인한 가치 상승 가능성이 있습니다.

그러나 가장 치명적인 단점은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다. 이로 인해 매수인은 낙찰가 외에 1억 7,500만원의 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 실질적인 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 배후 임대 수요: 인근 산업단지 및 IT단지 종사자들을 중심으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 교통망 개선 기대: KTX 동탄역 및 GTX 노선 개통 예정으로 향후 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 편의시설 및 교육 환경: 마트, 학교 등 생활 편의시설 및 교육 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도 높음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5,300만원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 7,500만원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용은 낙찰가 + 1억 7,500만원이 됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 단순히 감정가 수준에서 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

보증금 인수 금액이 건물 가치보다 높기 때문에, 일반적인 경매 투자 수익률을 기대하기 어렵습니다.

보수적인 관점에서, 본 건물의 시장 가치(약 1억 5,000만 원 ~ 1억 7,000만 원 수준으로 추정,)를 고려하되, 명확한 수익을 확보하기 위해서는 인수 보증금(1억 7,500만원)을 상회하는 임대 수익 또는 시세 차익이 발생해야 합니다.

현 상황에서는 임차인이 보증금을 전액 회수할 수 있다는 전제 하에, 매수인이 실질적으로 부담하는 비용은 인수 보증금(1억 7,500만원)이 됩니다. 만약 매수인이 보증금 회수를 염두에 둔다면, 이는 사실상 임대인과 임차인 간의 보증금 승계 문제로 전환됩니다.

투자 수익을 극대화하기 위한 예상 입찰가는, 인수 보증금을 제외한 순수 건물의 가치 범위 내에서 결정되어야 하며, 현재 상황에서는 1억원 미만의 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정하거나, 보증금 인수 리스크를 고려하여 입찰을 유보하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 분석에서는 낙찰가의 70% 수준인 약 1억 600만원을 보수적인 시세 기반 입찰가로 제시할 수 있으나, 이는 실질 총 취득 비용이 2억 7,100만원(1억 600만원 + 1억 7,500만원)이 됨 을 의미합니다. 따라서, 해당 금액으로도 충분한 임대수익률(연 6% 이상 가정 시 월세 약 135만원 이상) 확보가 가능한지 추가 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.