나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56682 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티택지개발지구이에이에이3블록 송산그린시티요진와이시티 103동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '새솔초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 송산그린시티 지구단위계획구역 내 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 본건 인근에 일반시내버스, 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건내 2층 202호로서,
외벽 : 외장화강석, 페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

지1층 지하주차장 연결통로, 1~20층 아파트 (80세대)의 2층 202호 단위세대임.
(후면 건물 개황도 참고)

설비내역

열병합 방식의 지역난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약 20미터 내외, 북서측으로 폭 약 25미터 내외의 일반도로에 각각 접하고 본건 단지 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 보행도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송산그린시티) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류(보행자전용))(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류(보행자전용))(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-06)(새솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경56682 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티택지개발지구 이에이3블록 송산그린시티요진와이시티 103동 2층202호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 가치

토지면적: 77.41㎡ (약 23.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 553,000,000원

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '새솔초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 송산그린시티 지구단위계획구역 내 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 주위환경은 보통시됨. 송산그린시티는 경기도 화성시 송산면, 새솔동, 남양읍 일원에 조성되는 신도시로, 한국수자원공사가 사업시행자로 참여하고 있으며, 2007년부터 2035년까지 개발될 예정이다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 본건 인근에 일반시내버스, 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨. 신안산선 및 서해선 철도 계획이 있으며, 77번 국도와도 인접해 광역 교통망 구축이 예정되어 있다.

2.3. 토지 형상 및 도로

인접도로 및 인접대지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임. 본건 단지는 남서측으로 폭 약 20미터 내외, 북서측으로 폭 약 25미터 내외의 일반도로에 각각 접하고 있으며, 남동측으로는 폭 약 15미터 내외의 보행도로에 접함.

2.4. 토지 이용 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(새솔초등학교), 절대보호구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기는 2018년 11월 27일 요진건설산업주식회사 명의로, 소유권이전 등기는 2019년 1월 10일 이아름 명의로 각 기재되어 있다. 말소기준권리는 2019년 1월 10일 접수된 하나은행 근저당(288,750,000원)이며, 그 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 모두 말소된 것으로 확인된다. 총 등기부채권액은 913,500,000원이다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임대관계는 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원이다.

3.3. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2019년 1월 10일 하나은행에서 설정한 근저당권이다. 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상된다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의 시설

본건이 위치한 송산그린시티는 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트 단지 밀집 지역이다. 주출입구 옆에 근린생활시설이 위치해 있으며, 화성 국제테마파크(놀이공원, 워터파크 등)가 인근에 조성 중에 있어 향후 상업 및 레저 시설 이용이 확대될 것으로 보인다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 '새솔초등학교'가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하다. 송산그린시티 단지 내 및 인근에 필요한 상업 시설 및 편의 시설이 구축되고 있다.

5.2. 교육 환경

본건 동측 인근에 '새솔초등학교'가 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리이다. 송린중학교도 인근에 위치한다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 경매 사건

본 사건(수원지방법원 2025타경56682) 외에도 동일 부동산에 대해 수원지방법원 2025타경1645 (하나은행 신청) 사건이 등기부에 존재한다.

6.2. 별도 등기 관련

등기부상 모든 권리가 말소되었으나, '별도등기 있음'이라는 주의사항이 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필요하다. 이는 일반적인 말소 기준 권리 외에 추가적인 권리 관계가 존재할 가능성을 시사한다.

6.3. 기타 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 특수지역, 성장관리권역 등에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있다. 또한, 송산그린시티 내에 500MW급 대형 열병합발전소 건설이 추진 중이며, 이는 대기오염, 소음 공해 등 환경 문제와 관련하여 논란이 있는 사안이다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가 요약

본 물건은 경기도 화성시 송산그린시티 내에 위치한 아파트로, 신축급 단지로서의 미래 가치와 새솔초등학교 인근의 교육 환경, 편리한 교통 접근성이 장점이다. 감정가는 5억 5천3백만원이며, 등기부채권 총액이 9억원을 초과하는 점을 고려할 때, 경매 진행 시 입찰 경쟁률이 높을 수 있다. 특히, '별도 등기 있음'이라는 주의사항은 반드시 추가 확인을 통해 인수되는 권리가 있는지 여부를 명확히 파악해야 한다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 송산그린시티의 지속적인 개발 및 국제테마파크, 스마트그린산업단지 조성 등 미래 가치 상승 기대.

* 새솔초등학교 등 교육 시설 및 근린생활시설 인접으로 우수한 생활 환경.

* 광역 교통망 확충 계획으로 인한 접근성 개선 전망.

* 84.93㎡(약 25.69평)의 전용면적으로 신혼부부나 소규모 가구에 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 고려사항

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 시세 동향, 현재 경매 시장 상황, 낙찰가율, 그리고 '별도 등기' 관련 인수 권리 여부 등을 종합적으로 분석해야 한다. 또한, 송산그린시티 내 열병합발전소 건설과 같은 환경적 이슈도 입찰가 결정에 영향을 미칠 수 있다. 현재 제공된 정보만으로는 신뢰성 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.