나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1397 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 1181 행정타운프라자 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 ""권선구청"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 나지,
오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제205호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등임.
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

현황 공실로서, 후첨 '사진용지'와 같이 내부 공사 중인 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로 및 북측으로 폭 약 10m 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(권선행정타운배후단지), 소로2류(폭
8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과
밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1397 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 1181 행정타운프라자 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 899,000,000원

토지면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

토지지분: 29.74㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 101.64㎡ (약 30.74평)

건물지분: 101.64㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행

1.2. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "권선구청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 나지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제205호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 현재 건물은 현황 공실 상태이며, 내부 공사 중인 것으로 파악됩니다.

2.4. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 관련 사항

토지는 대체로 세장형이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 북측으로 폭 약 10m 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(권선행정타운배후단지), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2024-02-29 접수, 주식회사정도)

- 갑3: 소유권이전 (2024-02-29 접수, 우문식, 매매)

- 을1: 근저당권 (2024-02-29 접수, 신한은행, 금720,000,000원, 말소기준)

- 갑4: 가압류 (2025-02-10 접수, 토스뱅크, 금101,631,239원, 말소)

- 갑5: 가압류 (2025-03-06 접수, 허준호, 금4,859,433원, 말소)

- 갑6: 가압류 (2025-03-19 접수, 인천신용보증재단, 금20,000,000원, 말소)

- 갑7: 임의경매 (2025-06-26 접수, 신한은행, 672,467,111원, 말소)

등기부채권 총액은 846,490,672원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.4. 주의사항

임대관계가 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

수원시 권선구청 인근이라는 행정 및 업무 중심지에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 주변에 오피스텔과 근린상가 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 건물의 용도 적합성

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 주변 상권 특성에 맞는 업종 선택 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

4.3. 배후 수요

인근 오피스텔 및 행정타운 종사자들을 대상으로 한 상업 시설로서의 잠재적 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

권선구청이 인접해 있어 관공서 이용이 매우 편리하며, 인근 상업 시설 및 오피스텔 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 최종 계약 전 현장 답사를 통한 주변 환경 확인은 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

현황 공실이며 내부 공사 중인 상태로, 임대 수익을 위한 추가적인 인테리어 투자 및 시간 소요가 예상됩니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지가 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치한 근린상가 물건입니다. 2022년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 공실 및 내부 공사 중인 점은 추가적인 투자 필요성을 시사하지만, 이는 오히려 투자자의 니즈에 맞춰 내부를 개선할 수 있는 기회를 제공합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 정리되어 있어 매우 깨끗한 상태입니다. 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 사전에 충분히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권선구청 인근이라는 뛰어난 입지 조건

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물로 향후 유지보수 부담 적음

* 권리관계가 명확하여 인수하는 부담이 없음

* 내부 공사 중인 상태를 활용하여 개성 있는 공간 연출 및 임대 수익 극대화 가능

* 행정 및 배후 주거/업무 시설의 풍부한 배후 수요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 899,000,000원입니다. 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 공실 상태 및 내부 공사 비용, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 이를 고려한 차감은 필요 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사와 전문가와의 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.