나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56618 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 초부리 115-2 다동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 초부리 소재 ""초부리휴게소사거리"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장·창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물내 1층 101호로서,
외벽 : 몰탈위 페인칭 마감 등.
창호 : 새시창호.

이용상태

다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실/화장실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56618 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 초부리 115-2 다동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 57.72㎡ (약 17.46평)

건물면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부 정보 기반 추정)

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 초부리 소재 "초부리휴게소사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장·창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 1층 101호임. 외벽은 몰탈위 페인칭 마감 등이며, 창호는 새시창호임.

이용상태: 본 건은 다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실/화장실, 현관 등)으로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭12m-15m)(집산도로)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M)), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 11월 29일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리임.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 (JSON 분석):

* 현대하이츠빌라3차 (1992년 건축, 전용면적 51.84㎡): 2026년 6월 6000만원에 거래됨.

* 현대맨션(가,나,다동) (2000년 건축, 전용면적 76.64㎡): 2026년 3월 5600만원에 거래됨. 본건과 동일한 단지(115-2번지) 내 물건으로, 면적이 유사하여 가장 직접적인 시세 참고 자료가 될 수 있음.

* 대우빌라 (1989년 건축, 전용면적 49.32㎡): 2025년 12월 4000만원에 거래됨.

시세 분석: 최근 거래된 주변 다세대주택의 가격대는 4,000만원에서 6,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건과 동일한 단지 내 현대맨션(가,나,다동)의 76.64㎡ 면적이 5,600만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건(75.60㎡)의 감정가 7,000만원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주위 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

주거환경: 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 다소 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 본 건물은 2000년에 준공되어 약 26년 된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 본건이 속한 지역은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 각종 규제 지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 중소규모 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있어, 일부 지역에서는 소음이나 환경 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 특정 혐오시설의 직접적인 존재는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 초부리에 위치한 다세대주택 1층 101호입니다. 동일 건물 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례가 5,600만원에 있었으며, 감정가는 7,000만원으로 시세 대비 다소 높게 평가되었습니다. 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 없습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 비교적 명확합니다. 자연녹지지역 등의 규제 사항이 존재하나, 주거 목적의 이용에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물(115-2번지) 내 유사 면적(76.64㎡)이 2026년 3월 5,600만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악 및 투자 결정에 용이합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임대차 보증금이 없습니다.

* 등기부상 권리관계가 복잡하지 않고, 매각으로 인해 말소되는 권리가 많아 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

최근 시세 (동일 단지 유사 면적): 56,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 최근 거래가인 5,600만원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 명도 비용, 세금, 수리비 등을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.