나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1393 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 1009-1 1동 2층1201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비결 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(기호 1, 2) 본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 ""마도I.C."" 북동측 원거리에
위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

(기호 1, 2) 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

(기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제1201호
(사용승인일 2017.08.08)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

(기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제2302호
(사용승인일 2017.08.08)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

(기호 1, 2) 공동주택(다세대주택)로 이용 중임. (건축물도면 상)

설비내역

(기호 1, 2) 기본적인 난방설비, 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(기호 1, 2) 3필지 일단의 완경사지 내 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서,
공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(기호 1, 2) 본건 북측 및 동측으로 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(기호 1, 2) 공히 계획관리지역 등임

공부와의 차이

(기호 1, 2) 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(기호 1, 2) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1393 (1)

물건종류: 다세대주택

감정평가액: 218,000,000원

1.2. 소재지

경기도 화성시 남양읍 남양리 1009-1, 1동 2층1201호

1.3. 용도

공동주택(다세대주택)

1.4. 건물 정보

건물면적: 76.66㎡ (약 23.19평)

건물지분: 76.655㎡

건물 사용승인일: 2017년 8월 8일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제1201호

외벽: 몰탈위 페인트 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.5. 토지 정보

토지면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

토지지분: 108㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중인 3필지 일단의 완경사지 내 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지

토지이용계획: 계획관리지역 등

1.6. 감정가 및 매각 정보

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

신OOO (본건 경매 신청 채권자는 신한은행으로 확인됨)

1.9. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재하며, "마도I.C." 북동측 원거리에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다. 화성시 남양읍은 개발이 진행 중인 지역으로, 주변 지역은 주거, 상업, 공업 시설이 혼합된 형태를 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다. 또한, 인근 도로망을 통해 주요 교통로 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2018년 9월 6일 접수된 신한은행 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑7 가압류, 갑10 가압류, 갑11 가압류, 갑12 임의경매 및 이들의 부기등기, 말소예정으로 기재된 권리 일체.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 특별히 명시된 사항은 없으며, 특이사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 150,000원

전입일자(사업일자): 2024년 4월 16일

확정일자: 2024년 4월 16일

배당신고일자: 2025년 9월 5일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 권리 분석 요약

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금은 없습니다. 등기부상 채권 총액은 1,527,817,875원으로 높으나, 이는 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 내 다세대/연립주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 헤르만하우스남양 (2020년식, 66.97㎡): 25,500만원 (약 380.7만원/㎡)

* 민성주택 (1988년식, 55.08㎡): 7,300만원 (약 132.5만원/㎡)

* 헤르만하우스남양 (2020년식, 79.60㎡): 22,500만원 (약 282.6만원/㎡)

4.2. 최근 매매 사례 분석

본건의 건물 사용승인일은 2017년 8월 8일로, 비교적 신축에 속합니다. 가장 유사한 비교 대상은 2020년에 건축된 "헤르만하우스남양" 단지의 매매 사례입니다. 특히, 본건과 면적이 유사한 79.60㎡(약 24.08평)의 매물이 2026년 7월 20일에 22,500만원에 거래되었습니다. 이 사례를 기준으로 산정한 단위면적당 가격은 약 282.6만원/㎡입니다. 66.97㎡(약 20.26평) 매물이 25,500만원에 거래된 사례는 단위면적당 가격이 380.7만원/㎡로 높게 나타나, 면적 차이 및 개별 요인에 따른 가격 편차가 있음을 시사합니다. 1988년에 건축된 민성주택 사례는 노후화로 인해 시세가 낮게 형성되어 있습니다.

4.3. 현재 시세 기준 예상 가치

본건의 건물면적 76.66㎡(약 23.19평)에 가장 유사한 최근 매매 사례(헤르만하우스남양, 79.60㎡, 22,500만원, 약 282.6만원/㎡)를 기준으로 환산 시, 약 21,667만원 (76.66㎡ * 282.6만원/㎡)의 가치를 산정할 수 있습니다. 이는 본건의 감정가 218,000,000원과 매우 근접한 수치입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 소재지는 계획관리지역으로, 주거 시설과 함께 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 편의시설보다는 복합적인 환경을 보입니다. 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설은 화성시 남양읍 중심 시가지 방향으로 이용 가능합니다.

5.2. 주변 교통 및 접근성

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. "마도I.C."와 근접하여 광역 교통망 이용이 편리한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의

주거 외 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 환경임을 감안할 때, 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

권리 분석상 특이사항은 없습니다. 말소기준권리 하의 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중이나, 정확한 계약 조건 및 관계는 별도 확인이 필요합니다. (단, 본건의 경우 대항력 없는 임차인으로 인수 부담은 없음)

* 건축물대장상 이용상태는 공동주택(다세대주택)으로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 현장 조사가 필요합니다. (본건 정보상으로는 도면상과 동일하게 이용 중으로 명시)

* 토지이용계획상 계획관리지역으로, 향후 지역 개발 가능성이 있으나 개발 제한 사항 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주위 환경에 소규모 공장이 혼재되어 있어, 소음, 악취 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리의 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년 사용승인)이며 감정가가 2.18억원으로 책정되어 있습니다. 최근 동일 지역 신축 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 면적 및 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준에서 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있었습니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없으며, 임대 관계 미상의 부분은 확인이 필요하나 대항력 없는 임차인으로 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 주변에 소규모 공장이 혼재하고 있다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 비교적 최신 건축 연도 보유.

* 화성시 남양읍 지역의 개발 잠재력.

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 소유권 확보 용이.

* 인근 신축 다세대주택 시세 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가(218,000,000원)는 최근 유사 면적/연식의 매매 사례 가격(약 21,700,000원 ~ 25,500,000원 범위)을 고려했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 권리 인수 부담이 없고, 대항력 없는 임차인이 있는 점을 감안할 때, 현 시세 및 감정가를 기준으로 225,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 고지사항, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.