나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56656 [1] 경기도 화성시 목동 489 동탄동원로얄듀크2차 2007동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 목동 소재 '한율초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있는
아파트 ""동탄동원로얄듀크2차 제2007동 제9층 제903호""로서 주위는 근린생활시설,
학교, 공원, 아파트단지 등이 입지해 있는 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 내 제9층 903호로서
외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 '아파트 단지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 서측 및 남측으로 폭 20~25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류
(폭 20m~25m)(중(집)1-48)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-49)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 상대보호구역(목동초등학교),
상대보호구역(솔샘유치원), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의),
절대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 토석채취제한지역, 성장관리권역,
택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56656 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물명

소재지: 경기도 화성시 목동 489 동탄동원로얄듀크2차 2007동 9층903호

건물명: 동탄동원로얄듀크2차

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

635,000,000원

1.5. 면적 정보

토지면적: 58.73㎡ (약 17.76평)

토지지분: 58.7251㎡ (약 17.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9889㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.7. 채권자

애큐온저축은행

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 목동 소재 '한율초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 학교, 공원, 아파트 단지 등이 입지해 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제9층 903호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 석재 붙임 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호 등입니다.

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 인근 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 '아파트 단지'로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 단지 서측 및 남측으로 폭 20~25미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 05월 23일에 접수된 우리은행 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2019-04-23, 주식회사동원개발)

* 갑2: 소유권이전 (2019-05-23, 임보람)

* 을1: 근저당 (2019-05-23, 우리은행, 291,500,000원, 말소기준)

* 을3: 근저당 (2021-10-29, 애큐온저축은행, 354,000,000원, 말소)

* 갑6: 임의경매 (2025-06-27, 애큐온저축은행, 308,534,693원, 말소)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계 등은 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설 현황

본건이 위치한 동탄동원로얄듀크2차 단지는 주위로 근린생활시설, 학교, 공원, 아파트 단지 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 해당 단지는 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보권 내에 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

본건은 택지개발지구 내에 위치하고 있으며, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 한율초등학교가 북서측에 위치하고 있습니다. 또한, 동탄목동중학교(경기 상위 19%) 및 창의고등학교(경기 상위 44%)도 근거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통편의성

차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인 관련 위험

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계 등이 미상으로 파악되어 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금/차임액 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등이 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

화성시 서부 지역을 중심으로 폐기물 처리 시설, 매립장 등 혐오시설 설치 논란이 지속적으로 제기되고 있으나, 본건이 위치한 목동 지역 인근에 혐오시설이 직접적으로 입지한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 혐오시설의 입지 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

경기도 화성시 목동에 위치한 동탄동원로얄듀크2차 아파트 경매 물건입니다. 단지는 택지개발지구 내에 자리하고 있어 주거 환경이 쾌적하고, 초·중·고등학교가 인접해 있어 교육 여건이 우수합니다. 교통 또한 편리하여 생활 편의성이 높습니다. 등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황 미상에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 전용면적 84.98㎡(약 25.71평)의 아파트로, 지역 내에서 선호도 높은 평형대에 해당합니다.

8. 투자 포인트

* 화성 동탄2신도시 내 택지지구에 위치하여 향후 미래가치 상승 기대.

* 인근에 다수의 학교와 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높음.

* 수원지방법원 경매로 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 기회 제공 가능성.

* 전용 84㎡ 타입으로 실수요자 및 투자자 모두에게 선호되는 평형.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 635,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 비슷한 평형대의 매물이 2026년 1월에 595,000,000원에서 650,000,000원 사이에서 거래된 것으로 확인됩니다. 다만, 본 경매 물건의 경우 임차인 관련 정보가 미상인 점, 그리고 실제 현장 조사를 통한 권리관계 및 점유자 현황 파악이 매우 중요함을 감안해야 합니다.

따라서, 일반적인 아파트 경매 낙찰가율(감정가의 70~80% 수준)과 최근 실거래가 추이, 그리고 잠재적 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

추천 입찰가 범위: 476,250,000원 ~ 540,000,000원 (감정가 635,000,000원의 75% ~ 85% 범위).

이는 제시된 정보만을 바탕으로 한 예시이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 권리관계를 재확인하신 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.