나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56588 [1] 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층806호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""화성금곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 8층 806호로서
외벽: 복합판넬 및 일부 석재붙임 마감
내벽: 미상임
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
(별첨 ""건축물현황도"" 및 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중인 상태임

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 중로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반송동 103-11 :중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경56588 (1) 사건으로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층 806호이며, 용도는 연립주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 119,000,000원입니다.

토지 면적은 4.43㎡(약 1.34평)이며, 토지 지분 면적도 4.434㎡(약 1.34평)입니다.

건물 면적은 24.66㎡(약 7.46평)이며, 건물 지분 면적도 24.66㎡(약 7.46평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

채권자는 김OO입니다.

주요 주의사항으로 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 반송동에 소재하며, "화성금곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건 건물까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건 또한 보통으로 판단됩니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

서측 및 남측으로는 중로(폭 20m~25m, 15m~20m)의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본건은 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1))으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류에 접합되어 있고, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산 강제 경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 24일 접수된 주식회사아이엠캐피탈의 가압류(갑4)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 가압류, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 을구 순위번호 6번, 김병수 소유의 주택임차권(2024년 9월 26일 접수, 권리금액 60,000,000원)은 등기부요약상 '인수'로 표기되어 있습니다.

* 물건명세서상에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 6번 ... 주택임차권등기 ... 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않음"이라고 명시되어 있습니다.

* 임차인 김병수씨는 2023년 9월 5일 전입하였고, 2023년 8월 9일 확정일자를 받아 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 60,000,000원, 차임은 150,000원입니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 60,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 등기부채권 총액은 105,490,900원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화성시 반송동 일대는 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

인근에 화성금곡초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있으며, 다양한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

지역의 개발 잠재력 또한 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 건물 구조: 본건은 일반철골구조(철근) 콘크리트 지붕의 10층 건물 중 8층에 위치하며, 외벽은 복합판넬 및 일부 석재로 마감되어 있습니다. 내벽 마감 상태는 미상입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 김병수의 보증금 60,000,000원은 물건명세서상 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 투자 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 건축물 현황: 내벽 마감 상태가 미상으로, 내부 수리 필요 여부 및 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 제시된 감정가(119,000,000원)와 비교 대상 물건들의 시세를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 반송동의 중심상업지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건과 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

그러나, 가장 중요한 권리 분석 사항으로 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 금액이 배당으로 모두 변제되지 않으면 인수 금액이 발생합니다.

등기부채권 총액은 감정가보다 낮으나, 임차인 인수 보증금까지 고려하면 실질적인 매수 비용은 증가하게 됩니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수될 보증금 외 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 등 특정 수요층을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 본건 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

* 철저한 권리 및 현장 조사를 통해 임차인 관련 리스크를 명확히 파악하고, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역의 연립주택(84.9379㎡, 약 25.7평)은 2026년 5월 4억 4천만원에서 4억 9천 5백만원에 거래되었습니다. 다세대주택(84.84㎡, 약 25.6평)은 동일 기간 5억 5천 5백만원에 거래되었습니다.

이를 3.3㎡당 시세로 환산하면 약 1712만원에서 2168만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적은 24.66㎡(약 7.46평)입니다.

주변 시세를 본건 면적에 적용하여 추정 시세 범위를 산출하면 다음과 같습니다.

* 최소 시세: 1712만원/3.3㎡ * 7.46㎡ ≈ 127,700,000원

* 최대 시세: 2168만원/3.3㎡ * 7.46㎡ ≈ 161,770,000원

본건의 감정가(119,000,000원)는 추정 시세 범위의 하단에 위치하거나 약간 낮은 수준입니다.

하지만, 본건은 대항력 있는 임차인 김병수 씨의 보증금 60,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다.

따라서, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 시세 범위를 고려할 때, 총 매수 비용을 1억 3천만원에서 1억 5천만원 수준으로 관리한다고 가정하면,

* 보수적 접근 시 (총 매수 비용 1억 3천만원): 입찰가 = 130,000,000원 - 60,000,000원 = 70,000,000원

* 일반적 접근 시 (총 매수 비용 1억 5천만원): 입찰가 = 150,000,000원 - 60,000,000원 = 90,000,000원

현재 감정가가 1억 1천 9백만원이라는 점을 감안할 때, 임차인 인수 보증금 리스크를 고려하면 감정가 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

또한, 도시형생활주택의 특성이 비교 대상인 연립/다세대와 다를 수 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

(상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법원 집행 절차 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

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