나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2489 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 2층244호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 아파트형 공장, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보
통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 '양촌역' 및 노선버스정류장이 소재
하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 244호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25m 내외, 북측 일부로 노폭 약 12m 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20
m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구
(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경2489 (1)

1.2. 소재지

경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 2층 244호

1.3. 건물명

김포 더럭스나인 오피스텔

1.4. 구분

집합건물 (오피스텔)

1.5. 용도

오피스텔

1.6. 감정가

109,000,000원 (1억 9백만원)

1.7. 토지 면적

6. 09㎡ (약 1.84평)

1.8. 건물 면적

21. 60㎡ (약 6.53평)

1.9. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.11. 채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.12. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트형 공장, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 김포골드라인 '양촌역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 김포도시철도 양촌역 및 구래역을 도보로 이용할 수 있습니다.

2.3. 건축물 구조 및 외관

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물 내 2층 244호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

2.4. 토지 현황

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로

본 건 서측으로 노폭 약 25m 내외, 북측 일부로 노폭 약 12m 내외 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (하나은행, 2020-02-11 접수, 채권최고액 91,200,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요는 비고란에 기재되어 있지 않아 확인이 필요합니다 [물건명세서 참고사항].

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021-04-21

* 대항력: 없음

김효희 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑구 2번 (2020-02-11): 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (전가람, 매매 신탁재산 처분)

* 을구 1번 (2020-02-11): 근저당권 (하나은행, 91,200,000원) - 말소기준권리

* 갑구 3번 (2025-06-23): 임의경매 (하나은행, 68,632,530원) - 본건 경매 개시 결정

등기부 채권 총액은 91,200,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 김포시 구래동 일대는 계획적인 택지개발지구(김포신도시택지개발)로, 준주거지역에 해당하며 오피스텔, 아파트, 상업시설이 복합적으로 발달한 신흥 상업 및 주거 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 학교: 김포한가람초등학교 (도보 약 3분), 나비초등학교 (도보 약 10분). 인근에 중학교는 없는 것으로 파악됩니다.

* 편의시설: 이마트 김포한강점, 롯데슈퍼프레시 김포한강로점 등 대형마트 및 상업시설이 인근에 위치합니다.

* 공원: 호수공원, 나비공원, 은여울공원 등이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 기타: 김포 더럭스나인 오피스텔 단지 내에는 헬스장(럭스나인 피트니스) 등 다양한 커뮤니티 시설이 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

김포골드라인 양촌역 및 구래역을 도보로 이용 가능하며, 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권)가 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

6.2. 이용상 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 있다면 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다 (단, 본 건 임차인은 대항력 없음).

6.3. 기타

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 부동산 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 단지 내 스트리트 상업시설 '플레이나인' 등으로 인해 유동인구가 많을 수 있으며, 이로 인한 소음이나 관리비 부담(당근부동산 후기 참조)이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 김포 더럭스나인 오피스텔 A동 2층 244호입니다. 준주거지역에 속한 신축급 오피스텔로, 주변 개발이 잘 되어 있고 교통 및 생활 인프라가 비교적 우수한 편입니다. 김포골드라인 양촌역 및 구래역 접근성이 좋고, 이마트, 공원 등 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 부담은 없습니다.

다만, 감정평가액(1억 9백만원) 대비 최근 실거래가(5천만원 ~ 5천2백만원) 간 상당한 가격 차이가 존재하는 점은 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 이러한 가격 차이의 원인을 파악하고, 현재 시장 상황을 반영한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 비교적 우수한 건물 상태 및 편의시설 보유.

* 김포골드라인 양촌역, 구래역 도보 접근 가능한 역세권 입지.

* 주변 상업 및 편의시설 발달, 쾌적한 주거 환경.

* 낙찰 시 인수할 권리 및 임차인 부담 없음.

* 향후 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 동일한 '김포 더럭스나인 오피스텔' A동 21.6㎡ 전용면적의 거래 가격은 2026년 2월 13일 5,000만원, 2026년 4월 8일 5,200만원에 실거래되었습니다 [JSON 데이터]. 이는 제곱미터당 약 230만원 ~ 240만원 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건의 감정가는 109,000,000원이지만, 최근 실거래가 수준은 50,000,000원 ~ 52,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가와 실거래가 간 큰 격차가 존재하므로, 실거래가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 유사 거래 사례를 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 최고가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 53,000,000원 ~ 60,000,000원

이는 최근 실거래가격을 기반으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황, 내부 상태, 개인의 자금 계획 및 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.