나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510291 [1] 인천광역시 서구 연희동 682-7 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 ""아시아드경기장역(인천도시철도2호선)"" 서측 인근에
위치하며, 주위 일대는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원
등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 노선 및 지하철역(아시아드경기장역/인천도
시철도2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕지붕 지하1층 지상4층 건물내 제4층 제402호로서,
(사용승인 : 1994.06.25)

외벽 : 몰탈위 적타일마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510291 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 682-7 4층 402호

감정가: 103,000,000원

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (주택임차권자 겸 강제경매 신청인으로 추정)

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

토지지분: 23.88㎡ (약 7.22평)

건물면적: 45.33㎡ (약 13.71평)

건물지분: 45.33㎡ (약 13.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 아시아드경기장역 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며 시내버스 노선 및 지하철역이 있어 대중교통 여건은 편리합니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 적타일 마감, 창호는 알미늄 샷시입니다. 내부에서는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다. 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 세장형이며, 북측으로 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 서구 연희동에 위치하며, 아시아드경기장역(인천도시철도2호선)에서 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 노선이 있고 아시아드경기장역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 이전 이력이 확인되며, 가장 중요한 권리관계로는 을구 9번 주택임차권(채권자: 최서현, 금액: 110,000,000원)과 갑구 6번 강제경매(채권자: 최서현, 금액: 110,000,000원)가 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최서현

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-17

* 확정일자: 2021-11-30

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 있음

* 특이사항: 을구 9번 주택임차권이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 즉, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (비고: 현재 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 임차인 정보가 명확히 존재하며 대항력 및 인수 조건이 명시되어 있습니다.)

3.3. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경510291) 등기 (갑구 6번)가 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위인 권리(을구 9번 임차권)는 매수인에게 인수되고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 9번 주택임차권 (임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2021.12.17, 확정일자 2021.11.30)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연희동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 아시아드경기장역이 인근에 위치하고 있어 역세권의 이점을 가지며, 주변에 학교와 공원이 있어 정주 여건도 양호한 편입니다. 다만, 대규모 상업시설이나 업무지구와의 직접적인 연관성은 낮아 해당 지역 자체의 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 아시아드경기장역(인천도시철도2호선) 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 근린생활시설, 상점 이용 편리

* 교육시설: 주변에 학교가 위치하여 교육 환경 보통

* 의료시설: 인근 지역 의료시설 이용 가능

* 공공시설: 공원 등 녹지 공간 인접

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 주거 단지 형성

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 총 보증금 110,000,000원의 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상당한 금전적 부담이 있습니다. 이는 입찰 참여 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 토지 이용 관련 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동의 아시아드경기장역 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 110,000,000원에 달하고 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 감정가는 103,000,000원이지만, 실제 낙찰가 및 임차인 보증금 인수 여부에 따라 총 취득 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 인수되는 임차 보증금을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아시아드경기장역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 주변 지역의 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택이 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 103,000,000원입니다. 하지만 인수해야 하는 임차인의 보증금이 110,000,000원이므로, 이를 고려한 입찰가가 산정되어야 합니다.

만약 매수인이 임차인의 보증금 110,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 실제 매수인의 부담은 낙찰가에 더해져야 합니다. 따라서 보증금 전액이 인수될 가능성을 감안할 때, 시장 가치 및 인수 부담액을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

주변 유사 물건의 시세(약 130,000,000원 이상)와 인수 보증금(110,000,000원)을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 115,000,000원 으로 산정합니다. 이 가격대는 감정가보다 높지만, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여 보증금 전액을 회수하거나 최소화하는 데 초점을 맞춘 가격입니다. 다만, 실제 배당에서 임차인이 얼마만큼 변제받는지에 따라 인수해야 할 금액이 달라지므로, 입찰 전 최종 권리 분석 및 현황 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.