나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510382 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-647 궁전빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""상인천중학교"" 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 3층 301호로서,
(사용승인일자 : 1996.12.21
외 벽 : 적벽돌 붙임 마감 등.
창 호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 '다세대주택'으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 2미터의 보행자도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510382 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-647 궁전빌라 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 48,000,000원

* 건물 사용승인일자: 1996년 12월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 토지 면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

* 건물 면적: 31.71㎡ (약 9.60평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 상인천중학교 북측 인근.

* 교통: 차량 진입 가능하며, 인근 버스정류장 소재하여 대중교통 상황은 보통.

* 주변 환경: 주거 지역으로 판단됨.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2014년 10월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(37,200,000원)입니다.

* 이후 접수된 주식회사 우리카드 가압류와 농협은행 임의경매는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 소유권 이전 내역: 박해근, 박윤희, 노상욱 순으로 소유권 이전.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 상업 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 지역으로 분석됩니다.

* 인근 중학교 및 주거 단지들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 확보될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 상인천중학교가 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 생활 편의를 위한 기본적인 상가 및 시설은 도보 또는 차량 이용으로 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1996년 준공으로 약 30년 된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 오래된 건물이지만 소멸되는 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다.

* 다만, 건물의 노후화와 주변 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도 절차 외 추가적인 권리상 부담이 없습니다.

* 지역 내 실거주 목적의 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 48,000,000원입니다.

* 주변 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 2026년 3월 거래된 64.73㎡ 면적의 주택은 173,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2014년)

* 2026년 3월 거래된 47.56㎡ 면적의 주택은 120,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1987년)

* 2026년 3월 거래된 34.65㎡ 면적의 주택은 55,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1991년)

* 본건은 1996년식, 31.71㎡(약 9.6평) 면적으로, 주변 거래 사례 중 34.65㎡ 면적의 1991년식 주택(5,500만원)과 유사한 조건입니다.

* 다세대주택의 경우, 동일 단지나 인접 건물의 경우라도 면적, 층수, 건축 연도, 내부 상태, 향 등에 따라 시세 차이가 클 수 있습니다.

* 감정가가 48,000,000원으로, 가장 유사한 조건의 최근 거래 사례(34.65㎡, 1991년식, 5,500만원)와 비교했을 때, 감정가가 소폭 높거나 유사한 수준으로 보입니다.

* 따라서, 입찰가는 감정가인 48,000,000원을 기준으로, 내부 상태 및 기타 가치 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 48,000,000원 (시세 대비 적정가 판단 후 입찰)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.