나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510365 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-239 엘리시아 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '옹진군청' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제401호로서,
(사용승인 : 2010.09.08)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510365 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-239 엘리시아 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 27.66㎡ (약 8.37평)

토지 지분 면적: 27.66㎡ (약 8.37평)

건물면적: 57.80㎡ (약 17.5평) (전용면적)

건물 지분 면적: 57.803㎡ (약 17.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주 )

사용승인일: 2010년 09월 08일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '옹진군청' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 동류형의 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로는 로폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 다수의 권리가 등기부등본에 기재되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 계양세무서장의 압류(갑8)로, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부등본상 가장 최근에 접수된 권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10)이며, 이는 본 경매의 개시 권리입니다.

주택임차권(을8, 권리자: 오 )은 보증금 170,000,000원, 전입일자 2021년 9월 17일, 확정일자 2021년 9월 1일입니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 395,000,000원입니다.

* 2010.09.08: 사용승인

* 2017.06.12: 소유권이전 (조 )

* 2021.10.08: 소유권이전 (박 )

* 2021.09.01: 임차인 오 확정일자 (을8: 주택임차권)

* 2021.09.17: 임차인 오 전입일자

* 2023.06.23: 압류 (계양세무서장, 갑8, 말소기준권리)

* 2023.07.13: 가압류 (주택도시보증공사, 갑9, 말소)

* 2023.10.30: 임차권 등기 말소 (을8)

* 2025.06.30: 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 갑10, 말소)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 용현동 지역은 주거지 밀집 지역으로, 단독주택 및 다세대주택과 함께 상업시설이 공존하는 복합 상권입니다.

인근에 '옹진군청'이 위치하여 행정기관 관련 유동인구가 있을 수 있으며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

준주거지역으로 분류되어 있어 주거 기능과 함께 일부 상업 및 업무 시설이 공존하는 것을 특징으로 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 2010년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 5층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다.

주변으로는 유사한 형태의 공동주택들이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

차량 출입 및 주차가 용이하며, 인근 버스 노선 확충으로 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 '재매각' 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나 낙찰 후 문제가 발생하여 다시 매각 절차가 진행되는 경우입니다. 이는 통상적인 물건보다 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사가 채권자로 관여하면서 특정 조건 하에 매각이 진행됨을 시사합니다.

'대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금 전액이 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 그러나 이러한 정보 기재 자체는 이전 경매 과정에서 혼란을 야기했을 가능성을 내포합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천 미추홀구 용현동 엘리시아 1동 4층401호는 사용승인된 지 10년 이상의 다세대주택으로, 준주거지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리관계 상 특이사항이 많으나, 모든 권리가 말소 예정이고 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, '재매각' 물건이라는 점은 신중한 접근이 필요하며, 이전 경매에서 유찰된 이유에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 투자 가치를 고려할 때 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없으며, 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸됩니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 공동주택 및 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 재매각을 통한 시세차익 가능성: 감정가보다 낮은 금액으로 취득하여 시세에 맞는 수준으로 매각하거나 임대할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 144,000,000원 대비 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래가는 약 60,000,000원에서 110,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

특히, 2026년 5월 5일 동일 지역 내에서 거래된 69.25㎡ 면적의 다세대주택이 110,000,000원에 거래된 사례가 본건(57.80㎡)과 비교할 때 가장 유사한 기준으로 판단됩니다.

이 거래의 평당 가격을 적용하면 본건의 시장 가치는 약 90,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 '재매각' 물건으로, 향후 시세 상승 여력 및 낙찰 가능성을 고려하여 감정가보다는 낮지만 시장 가치보다 약간 높은 수준에서 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

본건의 재매각 시점 및 시장 상황, 그리고 경쟁 입찰자 수를 고려하여 보수적으로 산정 시, 110,000,000원 수준에서의 입찰을 예상해 볼 수 있습니다.

이는 최근 실거래가 최고가 수준이며, 감정가 대비 상당한 할인율을 확보할 수 있는 가격입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 해당 물건의 상세 현장 조사와 함께 법원 진행 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다. (최저매각가격 미확정으로 금액 산정 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.