나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1291 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천지하철 시민공원역"" 북동측인근의 ""알바트로스"" 6층 604호로서 주위는 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 후변 주상 및 주거지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북측으로 접한 소로를 통하여 경인로등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 시민공원역이 위치하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 9층건내 6층 604호로서
외벽: 드라이비트 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2012.08.28.

이용상태

아파트(도시형생활주택:원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형토지로서 9층 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
집합건축물대장 표제부에 2층관련한 위반건축물표시가 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1291 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15, 알바트로스 6층 604호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 업무시설 (오피스텔)

* 감정가: 89,000,000원

* 토지 면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

* 건물 면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (유비제십이차유동화전문유한회사)

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 알바트로스

* 신주소: 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14

* 주요 구조: 철근콘크리트구조

* 사용 승인일: 2012년 8월 28일

* 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 해당 호수: 6층 604호

* 건물 용도: 공동주택 (아파트, 도시형생활주택(원룸형)) / 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 인천지하철 1호선 시민공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지대로서 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

건물 북측으로 소로에 접해 있으며, 이를 통해 경인로 등 간선도로와 연계됩니다. 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 시민공원역이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인근 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 지하철역, 버스정류장, 주변 상업 시설 등을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 조사를 통해 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 현황

말소기준권리(2017.02.06. 우리은행 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (2012.09.07)

* 공유자전원지분전부이전 (2014.07.30)

* 소유권이전 (2017.02.06) - 매매 금82,500,000원

* 근저당 (2017.02.06) - 우리은행, 금55,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (2021.02.15) - 서울신용보증재단, 금11,250,000원 (말소)

* 압류 (2022.06.02) - 성동구 (말소)

* 가압류 (2022.12.13) - 유비제십이차유동화전문유한회사, 금43,571,119원 (말소)

* 압류 (2025.04.02) - 성동세무서장 (말소)

* 임의경매개시결정 (2025.07.01) - 우리은행, 48,848,016원 (본건 경매 사건)

총 등기부채권 금액: 109,821,119원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임 등 구체적인 임차 현황은 명확히 파악되지 않았으므로, 입찰 전 현장 조사 및 점유자 확인이 반드시 필요합니다. 보증금 등 금액이 미상인 점에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본건이 위치한 주안동 일대는 주거지대와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 알바트로스 건물 내에도 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 있어 소규모 임대 수요가 존재할 것으로 보입니다. 주변 지하철역 및 버스정류장 등의 교통 요충지에 위치하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 유동인구 및 상업시설

시민공원역 및 주변 도로망을 통한 접근성이 좋아 직장인 및 학생 등 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 인근에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 분포하여 지역 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 인천지하철 1호선 시민공원역, 다수 노선의 버스정류장

* 교육: 주변에 초, 중, 고등학교 및 학원가 위치 (구체적 거리는 추가 확인 필요)

* 편의: 마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 생활 편의 시설 근접

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장 표제부에 2층 관련 위반건축물 표기가 되어 있습니다. 본건은 6층에 위치하나, 건물 전체에 대한 행정처분이나 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계

모든 인수되는 권리는 없어 보이나, 임대차 관계가 불분명하여 명도에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 시민공원역 인근에 위치한 신축(2012년 준공) 도시형생활주택/오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 8,900만원이며, 최근 시장 조사 결과 유사 면적 및 연식의 소형 주거/업무 시설 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 2층 위반건축물 표기 사항과 임차인 현황 미상 등은 투자 결정 전 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 시민공원역 도보 이용 가능 거리로, 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2012년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 소형 면적: 17.82㎡ (약 5.4평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사무실 임대 수요에 적합합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 8,900만원은 유사 면적 소형 주택/오피스텔 시세 범위 내에 있으며, 급매 시 추가적인 시세 차익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,900만원이며, 주변 유사 부동산의 매매 동향 및 본건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장가 기준으로 예상되는 입찰가는 87,000,000원으로 산정됩니다. 이는 감정가 대비 약 97.75% 수준이며, 향후 명도 및 임대 시 잠재적 수익률을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 참여 시에는 반드시 명도 비용 및 예상되는 추가 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.