나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71923 [1] 경기도 가평군 가평읍 대곡리 287-12 동진리츠빌 비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 대곡리 소재 ""가평중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(철근콘크리트구조) 지상5층 건물 내 3층 302호로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)(전유면적 : 63.111㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-07-03)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 가평군 가평읍 대곡리 287-12번지에 위치한 동진리츠빌 비동 3층 302호 도시형생활주택에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71923 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 가평읍 대곡리 287-12 동진리츠빌 비동 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택 (전용면적 63.11㎡, 약 19.09평)

* 감정가: 178,000,000원

* 토지면적: 57.88㎡ (약 17.51평) (토지지분)

* 건물면적: 63.11㎡ (약 19.09평) (전유면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 가평군 가평읍 대곡리 소재 "가평중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 차량 이용 시에도 주요 도로 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건축구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕(철근콘크리트구조) 지상 5층 건물 내 3층 302호로 구성되어 있습니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. (사용승인일: 2016.11.11)

* 토지현황: 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로접합: 본건 북측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연보전권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존 (2017.03.09): 민숙

* 소유권이전 (2017.03.09): 주식회사모아건영

* 주택임차권 (2023.10.20, 을1): 임차인 김다린, 보증금 100,000,000원. 전입일자 2022.04.28, 확정일자 2022.04.28. 이 권리는 등기부상 '인수'로 명시되어 매수인에게 인수됩니다.

* 압류 (2017.11.23, 갑9): 가평군 (말소)

* 압류 (2023.01.06, 갑10): 남양주세무서장 (말소)

* 강제경매 (2025.07.02, 갑11): 채권자 김다린, 채권액 118,780,821원. 본 경매는 김다린 씨에 의해 개시되었으며, 말소기준권리가 됩니다.

* 압류 (2025.07.09, 갑12): 국민건강보험공단 (말소)

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 23일자 가평군의 압류(갑9)입니다. 본 경매 개시 결정(갑11)은 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (임차인: 김다린): 보증금 100,000,000원으로, 대항력을 갖추고 있으며 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 경매 물건의 총 인수 비용을 증가시키는 주요 요인입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김다린 (김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2022-04-28

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 배당신고일자: 2023-10-20

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (이는 권리관계 요약에서의 계산 결과이나, 을구 1번 임차권의 '인수' 명시에 따라 실제 인수 보증금은 100,000,000원으로 판단해야 합니다.)

4. 상권분석

* 주변 지역은 주거단지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 가평중학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 존재하며, 이는 장기적인 주거 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리하며, 이는 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 본 건이 속한 지역은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 가평중학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 편의시설 정보는 부족합니다.)

* 주거환경: 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 부담: 김다린 씨는 보증금 1억 원에 대한 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 이는 경매 물건의 총 인수 비용을 상당 부분 증가시키는 요인입니다.

* 전세사기 관련 특이사항: 임차인 김다린 씨로부터 한국토지주택공사에 '전세사기 피해주택 우선매수권 양도 동의서'가 제출된 사실이 있습니다. 이는 임차인의 보증금 회수 과정에 예상치 못한 변수가 존재함을 시사하며, 향후 매수인에게 법적 또는 재정적 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 해당 동의서의 구체적인 효력 및 매수인에게 미치는 영향에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 물건명세서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 해당 임차인과의 관계가 가장 중요합니다. 추가적인 임대차 관계의 존재 여부는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군에 위치한 도시형생활주택으로, 학교와 버스정류장이 인근에 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 하지만, 본 건의 가장 큰 특징이자 주요 리스크는 보증금 1억 원을 인수해야 하는 대항력 있는 선순위 임차인 김다린 씨의 존재입니다. 또한, 임차인이 전세사기 관련 서류를 제출한 사실은 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들며, 잠재적 리스크를 증가시킵니다. 특이하게도, 본 경매의 채권자인 김다린 씨가 임차인이기도 하다는 점은 채권 회수 목적과 임차인으로서의 권리를 동시에 행사하는 상황으로 해석될 수 있습니다.

최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 감정가 대비 다소 낮게 평가될 수 있으나, 1억 원의 보증금 인수 부담으로 인해 실질적인 투자 수익률은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 경매 참여 경쟁률 기대: 대항력 있는 임차인과 복합적인 전세사기 관련 특이사항으로 인해 경매 참여자가 제한될 경우, 상대적으로 낮은 가격에 물건을 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

* 가평 지역의 주거 가치: 수도권 내에서 비교적 저평가된 지역으로, 향후 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년경 사용 승인된 건물로, 신축에 속하여 당장의 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 178,000,000원입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인 김다린 씨의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

최근 인근 지역의 유사 다세대주택 매매 사례(전용면적 약 60㎡ 기준, 130,000,000원 ~ 148,000,000원)를 고려할 때, 본 건 물건 자체의 시장 가치는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

만약 100,000,000원의 보증금을 매수인이 모두 인수해야 한다면, 총 투자 비용은 '입찰가 + 100,000,000원'이 됩니다. 따라서, 총 투자 비용이 물건의 실질 시장 가치를 넘어서지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 임차인이 전세사기 피해주택 관련 동의서를 제출한 사실은 임차인 보증금 회수에 대한 불확실성을 높이지만, 향후 정부 지원 등을 통해 매수인의 인수 부담이 줄어들 가능성도 배제할 수 없는 매우 복합적인 요소입니다. (이 부분에 대한 명확한 법률적 확인이 필수적입니다.)

이러한 여러 복합적인 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 70,000,000원에서 80,000,000원 사이로 제시합니다.

이 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액이며, 임차인의 보증금 인수 부담과 전세사기 관련 불확실성을 반영한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 본건의 정확한 현장 조사, 권리관계의 최종 확정, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 전세사기 관련 정부 정책 및 지원 여부에 대한 추가적인 확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 수익률 분석 및 투자 목표에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.