나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71912 [1] 경기도 남양주시 별내동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 ‘남별내IC’ 북서측 인근에 위치하며, 인근은 상가주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 완경사지로서 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재 붙임 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

㉠벽체이용 아크릴지붕 1층 소재(캐노피) 약 15㎡

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 근린생활시설 및 주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71912 (1)

용도: 다가구주택 (근린생활시설 및 주택 복합 용도)

감정가: 1,714,027,400원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지및토지정보

소재지: 경기도 남양주시 별내동 874-3

토지면적: 249.00㎡ (약 75.3평)

건물면적: 494.97㎡ (약 149.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 15.00㎡ (캐노피)

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 근린생활시설 및 주택으로 이용중

1.3. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 4층 건물

외벽: 석재 붙임 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 근린생활시설 및 주택 (다가구주택)

건물명: 별빛하우스

2. 입지조건

2.1. 교통

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 ‘남별내IC’ 북서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 상가주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(별내지구)에 해당합니다.

토지는 세장형 완경사지이며, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 8월 4일 접수된 별내농업협동조합의 근저당권(420,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 5월 31일 접수된 별내농업협동조합의 근저당권(420,000,000원)입니다.

이들 권리보다 늦게 설정된 후순위 권리 및 강제경매, 임차권 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 정보상 명시된 바 없습니다.

* 등기부상 근저당권, 강제경매개시결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 등재된 주택임차권(김소라, 우기숙, 전경석) 또한 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인현황

총 인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 권

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-02

확정일자: 2020-06-08

배당신고일자: 2025-07-23

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-13

확정일자: 2020-05-13

배당신고일자: 2024-08-27

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-04

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있어 특별한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 우

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-10

확정일자: 2021-11-10

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-09

확정일자: 2020-11-09

배당신고일자: 2025-07-16

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-20

확정일자: 2024-11-20

배당신고일자: 2025-04-03

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-12

확정일자: 무

배당신고일자: 2025-08-26

대항력: 없음

4. 상권분석

본건이 소재한 별내동은 신도시 택지개발지구로서, 제1종일반주거지역 내에 상가주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 남별내IC 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변 상업시설 및 주거시설과의 연계성이 좋습니다. 주상복합 형태로 이용되면서 상업 기능과 주거 기능을 동시에 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 다양한 상가주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 별내택지지구 내에 위치하여 택지지구가 제공하는 기반 시설의 혜택을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 다가구주택 특성상 다수의 임차인이 존재하나, 본 건은 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적 15㎡(캐노피)가 포함 매각되므로, 이에 대한 현황 및 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 상태, 내부 구조, 누수, 결로 등 하자 여부에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적입니다.

* 권리상 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 투자포인트

* 별내택지지구 내 위치하여 장기적인 지역 발전 가능성이 기대됩니다.

* 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 임대 수익과 더불어 시세 차익을 동시에 추구할 수 있습니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 부담금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 감정가격을 기준으로 하되, 주변 시세 및 낙찰 사례를 면밀히 분석하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 종합의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 다가구주택으로, 근린생활시설과 주택이 혼합된 용도로 이용 중입니다. 남별내IC 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변 지역 개발과 함께 상업 및 주거 편의성이 높은 입지입니다. 등기부등본상 말소기준권리인 근저당 외 후순위 권리들이 설정되어 있으나, 매각으로 모두 소멸 예정이며, 임차인 중 대항력 있는 이는 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 토지이용계획상 일부 개발 제한 사항이 있으나, 택지지구 내 위치라는 점은 긍정적입니다. 본 물건의 성공적인 취득을 위해서는 상세한 현장 조사(건물 상태, 내부 구조, 명도 가능성 등)와 주변 시세 및 낙찰가 분석이 선행되어야 합니다.

9. 예상입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 1,714,027,400원

* 주변 실거래가 및 유사 물건 낙찰가 분석

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 시세 상승 가능성

* 명도 소요 기간 및 비용 예측

* 건물 상태 및 수리 필요 여부

권리분석상 인수되는 임차인 보증금이 없어, 입찰가는 부동산의 현재 가치 및 미래 가치에 대한 판단에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.