나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72655 [1] 경기도 동두천시 생연동 631-1 로뎀빌3 가동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ‘동두천고등학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 서측으로 1호선 지상철도가 통과하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 1호선 '동두천중앙역' 이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층건내 제5층 제501호로서
(사용승인일 : 2017.02.17)

외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임--세부 이용상황은 별지 '내부구조도' 참조 바람.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 5~6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-15)<철도안전법>

공부와의 차이

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주자부재로 임대여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72655 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 631-1 로뎀빌3 가동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 30.96㎡ (9.37평)

토지지분: 30.96㎡ (9.37평)

건물면적: 51.78㎡ (15.66평)

건물지분: 51.78㎡ (15.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층건내 제5층 제501호 (사용승인일: 2017.02.17)

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-15)<철도안전법>

공부와의 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타 참고사항: 거주자부재로 임대여부 미상임.

1.1. 입지조건

1.1. 1.

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ‘동두천고등학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 서측으로 1호선 지상철도가 통과하고 있음.

교통상황: 본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 1호선 '동두천중앙역' 이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

인접 도로상태: 서측으로 로폭 약 5~6미터 도로에 접함.

1.2. 권리분석

1.2. 1.

말소기준권리: 현대캐피탈 가압류 (2022-04-22)

인수되는 권리: 없음 (단, 대항력 있는 임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

등기부 현황:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 관련 등기 다수 확인됨.

* 주택임차권 (이금선): 보증금 145,000,000원, 전입일자 2021-09-16, 확정일자 2021-09-30.

- 등기상 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 혼재 정보로 주의 필요.

* 각종 가압류 및 압류 등기 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정.

* 총 등기부채권액: 470,577,136원

임차인 현황:

* 임차인: 이 (본건 정보상 '이금선')

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-16

* 확정일자: 2021-09-30

* 대항력: 있음

* 비고: 거주자 부재로 임대 여부 미상.

* 주의사항: 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따라 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 있으나, 점유 및 명도 관련 문제는 별도로 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1.3. 1.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통이 편리하며, 동두천고등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다.

최근 주변 연립/다세대 주택 매매 정보 분석:

* 최근 거래된 물건들은 6,000만원에서 8,500만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본 건은 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축에 해당하나, 감정가(1억 2,800만원)는 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

1.4. 생활정보

1.4. 1.

* 교육시설: 동두천고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 1호선 동두천중앙역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 145,000,000원은 인수되지 않는 것으로 명시되었으나, 점유 및 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 있으며 낙찰 후에도 시세차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'인 점은 특별한 문제는 없어 보이나, 관련 서류 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획상 제한: 철도보호지구, 가축사육제한구역 등 일부 지역 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1.

본 물건은 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 입지 및 교통이 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 감정가로 인해 투자 매력도가 다소 낮습니다.

특히, 임차인의 보증금이 인수되지 않는다고 명시되었음에도 대항력이 있다는 점은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높아, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)으로 상태 양호 예상.

* 1호선 동두천중앙역 인근으로 대중교통 접근성 우수.

* 동두천고등학교 인접으로 교육 환경 유리.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.

감정가: 128,000,000원

주변 시세 (유사 면적/건축연도 고려): 약 6,000만원 ~ 8,500만원

고려사항:

* 본 건의 감정가(1억 2,800만원)는 주변 시세(6,000만원 ~ 8,500만원)보다 현저히 높습니다.

* 임차인 이 씨는 대항력이 있으나, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'에 따라 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지는 않습니다. 그러나 점유 및 명도 관련 리스크는 존재합니다.

* 신축 건물임을 감안하더라도, 높은 감정가와 임차인 리스크를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 주변 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제안 입찰가: 85,000,000원

* 본 입찰가는 주변 시장 가격 수준과 신축 건물임을 고려한 가격이며, 감정가보다 낮습니다.

* 임차인의 '대항력'으로 인한 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.