나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72651 [1] 경기도 동두천시 상패동 147-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상패동 소재 ""경기동두천경찰서"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 임야 및 전 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북동측 하향완경사지내 대체로 평한하게 조성된 사다리형 토지로 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)이 소재하는 바, 감
정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시공
정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 감정평가하였음.

-본건 지상의 조경수 등은 토지에 포함하여 평가하였으나, 별도의 가치가 있다고 인정되는
경우에는 별도의 평가를 요할 수 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목조경사지붕 2층건으로서,

외벽 : 벽돌쌓기 및 목재싸이딩 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 단독주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부구조 및 이용상태 등은 일반건축물대장상 건축
물현황도 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였으며, 실제 내부구조 및 이용상황이 상이할
수 있으니 경매참여시 별도 확인을 요함.

-후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)이 소재하는 바, 감
정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시공
정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72651 (1)

소재지: 경기도 동두천시 상패동 147-32

용도: 단독주택

감정가: 625,075,980 원

토지면적: 891.00㎡ (약 269.6 평)

건물면적: 250.74㎡ (약 75.9 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

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1.1. 입지조건

본건은 경기도 동두천시 상패동에 소재하며, 경기동두천경찰서 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 임야, 전 답 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 자연환경이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

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1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김 입니다.

토지 및 건물 등기부등본 상 채권총액은 460,000,000원입니다.

말소기준권리인 북가좌새마을금고 근저당권(2013.06.27.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 0원입니다.

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1.3. 상권분석

본건 소재지는 단독주택, 임야, 전 답 등이 혼재하는 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권 지역으로 보기는 어렵습니다.

주로 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 수준의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

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1.4. 생활정보

본건은 경기동두천경찰서 인근에 위치하고 있어 치안 관련 부분에서 긍정적일 수 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

주변 환경은 전반적으로 단독주택과 자연 녹지가 혼합되어 있어 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

현재까지 파악된 주변 시설 중 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 'ㄱ)'이 소재하며, 이는 감정평가에 포함되었으나 실제 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미확인 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 권리관계 확인 및 대응이 필요합니다.

* 건물 현황: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태가 건축물대장 등 공부와 상이할 수 있으며, 경매 참여 시 별도 확인이 반드시 필요합니다.

* 조경수 등: 토지에 포함하여 평가된 조경수 등은 별도 가치 인정 시 별도 평가가 필요할 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 상패동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 269.6평)과 적정 규모의 건물 면적(약 75.9평)을 갖추고 있습니다.

강제경매로 진행 중이며, 다수의 권리가 설정되었으나 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 소유자 미상의 제시외 건물 존재, 상세 정보가 없는 지상권 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 단독주택 부지로서 활용 가치가 높은 넓은 토지를 확보하고 있습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 추가적인 건축 행위나 토지 이용에 대한 가능성을 열어줍니다.

* 임차인 보증금 인수 없음: 명도 절차 간소화 및 추가 인수 비용 부담이 없습니다.

* 경매를 통한 취득 기회: 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 625,075,980원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 5-7월, 2억 6천만 원 ~ 5억 5천만 원)는 본건과 주택 유형이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

본건은 단독주택으로 토지 면적이 매우 넓고, 제시외 건물 및 지상권 등 잠재적 리스크 요인이 존재함을 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 468,800,000 원 ~ 531,300,000 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 일반적인 경매 시장 상황과 본건의 특징을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 재확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.