나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72629 [1] 경기도 양주시 백석읍 오산리 238-19 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리 소재 ""백석생활체육공원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 농경지 등이 소재하는 시가지주변 공장지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평판한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설(사무소) 또는 기숙사(주거용)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역,가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,비행안전구역(4구역)<군사기지및군사시설보호법>,비행안전구역(위임지역40M)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(위임지역15M)<군사기지및군사시설보호법>,배출시설설치제한지역(민원해결과에문의바랍니다)<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물㉠~㉢이 소재하고 있음.(첨부한 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 4층건으로서,
(사용승인일 : 2020.06.05)
외벽 : 판넬붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.
2층 : 기숙사(방3, 화장실, 거실 등)로 이용중임.
3층 : 기숙사(방2, 화장실, 거실 등)로 이용중임.
4층 : 계단실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호(2)토지 지상에 제시외 건물㉠~㉢이 소재하고 있음.(첨부한 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조바람)

공부와의 차이

본건 기호(1) 건물 2,3층의 경우 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 현황 주거용(기숙사)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72629 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 오산리 238-19 주건축물제1동

용도: 근린생활시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 632,432,160원

토지면적: 500.00㎡ (약 151.25평)

건물면적: 297.60㎡ (약 90.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양주신용협동조합 (양OOO)

1.2. 매각 상세

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리 소재 "백석생활체육공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 농경지 등이 소재하는 시가지 주변 공장지대입니다. 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접필지 대비 등고평판한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설(사무소) 또는 기숙사(주거용)의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

남동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 속해 있습니다. 특히, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 환경 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

일반철골구조 기타지붕 4층 건물로, 외벽은 판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

1층은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

2층은 기숙사(방3, 화장실, 거실 등)로 이용 중입니다.

3층은 기숙사(방2, 화장실, 거실 등)로 이용 중입니다.

4층은 계단실로 이용 중입니다.

건축물대장상 공부와 현황이 다르게, 2,3층은 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나 현황 주거용(기숙사)으로 이용 중입니다.

3.2. 설비 내역

위생설비, 급·배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있습니다.

3.3. 사용 승인일

2020년 06월 05일

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 등기부 채권 총액

말소기준권리는 2019년 12월 10일 접수된 양주신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 1,361,147,900원, 건물 1,351,147,900원으로 기재되어 있습니다. 본 경매 개시 결정 채권액은 양주신용협동조합의 305,990,000원입니다.

4.2. 인수되는 권리

본건에는 법정지상권이 성립되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 모든종합건설(주) 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-27

대항력: 없음

현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

4.4. 총 인수 보증금

0원

5. 물건명세서 참고사항

5.1. 작성일 및 비고

작성일: 2026-09-29. 본건은 일괄매각이나, 감정평가서 상 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢은 매각에서 제외됩니다.

5.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다.

5.3. 위반건축물 정보

목록1 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (증축 및 가설건축물, 4동 면적합계 149㎡). 상세한 위반 사항은 양주시의 사실조회 회신서를 참조해야 합니다.

5.4. 제시외 건물 및 기타

토지 지상에 제시외 건물 ㉠~㉢이 소재하고 있으며, 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 굴착된 관정(깊이 60m)은 위생 및 급배수설비로 보아 건물에 포함하여 평가되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 존재는 건물 사용 및 토지 이용에 있어 소유주와의 분쟁 가능성을 내포합니다. 법정지상권의 성립 여부 및 정확한 범위에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

6.2. 위반건축물

건물에 위반건축물 등재 사실은 철거, 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 등의 행정적 제재로 이어질 수 있습니다. 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획상의 제약

생산녹지지역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항으로 인해 향후 토지 활용 및 신축, 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

본건 주변이 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 공장지대에 위치하고 있어, 주거용 또는 일반상업용으로 활용 시 주변 환경과의 부조화가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리에 위치한 토지 및 지상 건물(일반철골구조 4층, 제2종근린생활시설/기숙사)에 대한 임의경매 물건입니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 존재와 위반건축물 등재 사실은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 토지 또한 다양한 개발 제한 구역에 속해 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 권리관계 및 위반사항에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 활용 가능성: 제2종근린생활시설 및 기숙사(현황 주거용)로 이용 중으로, 다양한 용도로의 전환 가능성을 보유하고 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 최신 건축물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리관계 정리가 용이할 수 있습니다.

* 지역 개발 기대: 향후 주변 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가(632,432,160원)를 기준으로 법정지상권, 위반건축물로 인한 잠재적 비용(이행강제금, 원상복구 등), 토지이용계획상의 제한, 주변 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재로서는 정확한 산정이 어려우며, 현장 방문, 건축물 관련 서류 및 법률 검토, 상세한 시장 조사 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.