나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2708 [1] 경기도 양주시 고암동 442-19 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2708 [1] 경기도 양주시 고암동 442-19 도로 경매

• 사건번호: 2025타경2708
• 주소: 경기도 양주시 고암동 442-19
• 감정가: 1,807,138,890원
• 최저가: 885,498,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 도로

의정부지방법원 경매6계 2025타경2708 | 소재지: 경기도 양주시 고암동 442-19 | 감정가: 1,807,138,890원 | 최저가: 885,498,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경2708 (1)

소재지

경기도 양주시 고암동 442-19

용도

도로 (현황 도로 및 공업나지 일부 지분)

매각대상

토지일부지분매각

경매구분

부동산임의경매

감정가

1,807,138,890원

토지면적

5,650.00㎡ (약 1,709.13평)

특이사항 및 주의사항

본 건은 지분매각이며, 목록 2~9 토지는 현황 도로로 이용 중인 지분 매각 물건임. 기호 1 토지는 임야이나 현황은 개발행위 허가를 득한 공업나지 상태임. 일괄매각 조건임.

1.2. 권리관계 요약

소유자 및 채무자

이OO (채무자 동일)

채권자

북OOOOOOOO

권리분석 특이사항

부동산 임의경매 사건으로, 지분매각 물건임. 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '지분매각'의 특성상 공유자와의 관계 및 공유물 분할 청구 등에 대한 법률적 검토가 필수적임. 제시목록 외의 물건은 없음. 임대차 관계는 미상임.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본 물건지는 경기도 양주시 고암동 소재 경동대학교 양주캠퍼스 북측 인근에 위치함. 주위는 중소규모의 공장, 물류창고, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 개발 압력이 존재하는 자연녹지지역, 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재된 지역임. 주변은 현재 개발이 진행 중인 지역의 특성을 보임.

교통상황:

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난함. 수도권 전철 7호선 옥정역(신설 예정) 등 광역 교통망 접근성이 개선될 여지가 있어 향후 잠재적 가치가 있음.

형태 및 이용상태:

기호 1은 사다리형의 토지로서 부지조성된 '공업나지' 상태이며, 기호 2~9는 대부분 부정형의 토지로서 '현황 도로'로 이용 중임. 도로를 통한 연계성이 양호함 (기호 7 동측 폭 약 12m 포장도로와 연계하여 본건 기호 2~9 토지 내 폭 약 8m 포장도로 개설). 도로 부지라는 특성상 투자 시 장기적인 관점과 출구 전략이 필요함.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역:

자연녹지지역, 농림지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있어 향후 개발 가능성 및 용도 변경의 폭이 다양하나, 복잡함. 대부분 '성장관리권역' 및 '가축사육제한구역(모든 축종 제한)' 등 중첩 규제가 존재함.

추가 기재사항 (도로):

기호 1, 2, 3, 4~6, 8, 9 토지에는 '건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로'로 지정된 사항이 있어, 토지 이용에 제약이 있으며 사유지가 공공의 도로로 사용되는 데 따른 권리 분석이 중요함.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

본 물건지 주변은 경동대학교 양주캠퍼스를 중심으로 상권이 형성될 수 있으나, 현재는 중소규모 공장 및 물류창고가 혼재된 지역으로 소비 상권이 발달하지는 않았음. 장기적으로는 양주신도시 및 옥정지구의 개발 영향을 받을 수 있는 잠재적 위치임.

생활정보:

경동대학교 캠퍼스가 인근에 위치하며, 양주시 회암동 일대에 소규모 카페 및 베이커리 등의 편의시설이 있으나, 대형병원이나 종합적인 쇼핑 시설은 인근 신도시 지역이나 양주시 중심부로 이동해야 함. 기본적인 생활 인프라는 다소 부족할 수 있음.

2.4. 잠재적 리스크 (Hateful facilities 포함)

잠재적 리스크:

가장 큰 리스크는 '지분매각'과 '도로 이용 현황'임.

1) 지분매각: 공유물 분할 청구 또는 다른 공유자의 지분 매입 등이 수반될 수 있으며, 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있음.

2) 도로 현황: 대부분의 토지가 현황 도로로 이용 중이고 '건축법상 도로'로 지정되어 있어, 사적인 이용 및 개발에 제약이 매우 큼.

3) 인접 환경: 주변에 물류창고 및 공장 등이 혼재되어 있어, 비주거용 환경으로 인한 소음, 분진, 교통량 등의 불편함이 있을 수 있음. (인근에서 물류창고 화재 사고 등이 보고된 바 있음.)

4) 복잡한 규제: 농림지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등 복잡한 용도지역 및 제한 사항이 혼재되어 있어 개발 행위의 난이도가 높음.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 권리분석 종합 의견

본 건은 '지분매각' 및 '현황 도로 부지'라는 두 가지 큰 특이사항을 가진 물건임. 따라서 일반적인 토지 투자와 달리, 토지 이용의 목적보다는 '권리적 접근'이 중요함. 채권자 북OOOOOOOO의 임의경매로 진행되며, 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, 공유지분 매각으로 인한 법정지상권 여부, 기타 공법상 제한 등은 추가적인 심층 분석이 필요함.

3.2. 투자 포인트

도로 투자 관점:

1) 장기적 가치: 광역 교통망(옥정역) 개통 등 양주시의 개발 호재를 고려할 때, 본 물건지가 공공의 이익을 위한 도로로 기여하고 있는 점은 장기적으로 수용 또는 보상 발생 시 유리한 요소가 될 수 있음.

2) 공유자 협상력: 현황 도로 부지로서 일반적인 이용 가치가 낮은 만큼, 나머지 공유자들과의 협의를 통한 지분 매입 또는 매각 시점에 대한 전략적 판단이 필요함.

공업나지 투자 관점 (기호 1):

기호 1은 공업나지로 조성되었고, 농림지역이나 '건축법상 도로'로 지정된 부분이 있어 개발에 제한이 있지만, 조성된 부지 상태이므로 향후 개발 방향에 따라 가치 변화가 있을 수 있음.

핵심 투자 전략:

단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 공유자 간의 협상, 도로 부지로서의 수용 가능성, 혹은 용도 변경 등 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 능력이 있는 전문가에게 적합한 투자 물건임.

법원 정보

의정부지방법원 경매6계