나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12787 [1] 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 제7층 제705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 수유초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공
동주택, 오피스텔, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북서측으로 우이신설 경전철 화계역이, 북동측으로 지하찰 4호
선 수유역 및 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 삼각형 평지로 근린생활시설, 오피스텔, 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 50-17 :
도시지역, 일반상업지역(수유,번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 일반
상업지역(입안), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(서울특
별시고시 제2022-342호)(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},
대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}

수유동 50-66 :
도시지역, 일반상업지역(수유,번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 일반
상업지역(입안), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과
밀억제권역{수도권정비계획법}

수유동 50-68 :
도시지역, 일반상업지역(수유,번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 일반
상업지역(입안), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함)(서울특별시고시 제2022-342
호)(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(77~
257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시
기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12787 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 제7층 제705호

용도: 오피스텔

감정가: 320,000,000원

토지면적: 11.14㎡ (약 3.37평)

토지지분: 11.14㎡ (약 3.37평)

건물면적: 45.81㎡ (약 13.86평)

건물지분: 45.81㎡ (약 13.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO (정보 비공개)

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 수유초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 저층 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통은 북서측으로 우이신설 경전철 화계역이, 북동측으로는 지하철 4호선 수유역이 인접해 있으며, 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량으로의 출입도 용이하며, 북서측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 19일 서대전세무서장의 압류 (등기부 갑3)입니다.

* 해당 경매 사건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권액은 295,000,000원입니다. (등기부 갑8)

* 등기부상 '을3' 권리로서 2024년 4월 23일 접수된 오스니흐홀랑의 주택임차권(보증금 295,000,000원, 전입일자 2022-03-18)이 확인됩니다.

* 하지만, 해당 임차권은 말소 예정(말소: 말소)으로, 경매 낙찰 시 임차인이 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 이를 인수하지 않는 조건으로 진행되는 'HUG 인수조건 변경' 또는 '대항력 포기' 경매물건으로 보입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 '인수조건변경'은 HUG가 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권 등기 말소를 확약하는 제도입니다.

* 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 확인됩니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수할 대상이 아님을 의미합니다.

* 다만, '대항력있는 임차인'이라는 표기가 특이사항 및 특수물건정보에 포함되어 있으나, 등기부상 '을3' 권리(임차권)가 말소 예정인 점을 감안할 때, 이는 HUG의 보증 채무 이행과 관련된 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있으므로, 입찰 전 등기부 및 관련 서류를 철저히 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 강북구 수유동 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 수유,번동 지구단위계획구역에 속합니다.

* 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능 및 주거 배후 수요가 존재합니다.

* 우이신설선 화계역과 4호선 수유역 인근으로, 유동인구 및 접근성이 양호한 지역입니다.

* 수유시장, 이마트 에브리데이, GS더프레시 등 생활 편의시설과 병원, 약국 등이 다수 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 우이신설선 화계역, 4호선 수유역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 이마트 에브리데이, 수유시장 등 쇼핑 시설과 다수의 병원, 약국, 은행 등이 인근에 위치합니다.

* 교육: 서울수유초등학교(도보 0.6km, 학군 S등급), 수송중학교(도보 0.7km, 학군 A등급) 등이 인근에 있습니다.

* 주변 환경: 수유동은 도심과 가깝지만 북한산 등 녹지 공간 접근성이 좋아 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부상 임차권이 말소 예정이고 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 해석됩니다. 그러나, 임대 관계 미상이며, HUG 인수조건 변경 과정에서 예상치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 내부 구조: 감정평가서에 따르면, 집행관계인의 부재 및 폐문으로 인해 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰에 의거하여 작성되었으므로, 내부 구조가 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 입찰 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 최고높이 제한구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 특히, 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악되어 일반 경매 물건보다 권리관계가 명확해 보입니다. 하지만 '대항력있는 임차인'이라는 문구와 HUG 관련 복잡한 조건 변경은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 감정가는 3억 2천만원으로 책정되었으며, 해당 지역 오피스텔 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 우이신설선 화계역 및 4호선 수유역 인접으로 교통이 편리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 일반상업지역: 향후 지역 개발 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 320,000,000원입니다.

등기부등본상 임차인의 보증금 295,000,000원은 '을3' 권리로서 말소 예정이며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

따라서, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황과 물건의 특이사항(내부 구조 불일치 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 330,000,000원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 특히 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 세부적인 법적 해석 및 추후 발생 가능한 변수에 대한 전문가의 추가적인 자문을 받는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.