나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12753 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 143-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 ""동답초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있고, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 건축허가. 착공제한지역, 대공방어협조구역(해발134미터(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.6.4~2025.8.30).

제시목록 외의 물건

제시외 건물 (ㄱ)이 소재하며 후첨 ""건물개황도""를 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브 2층 주택 건물로서(사용승인일:1983.08.18),
외벽: 벽돌 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 (ㄱ)이 소재하고 있으며, 후첨 ""건물개황도""를 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12753 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 143-5

용도: 단독주택 (건부지로 이용 중)

감정가: 573,340,820원

토지면적: 266.00㎡ (약 80.46평)

토지 지분: 66.5㎡ (약 20.11평)

건물면적: 208.80㎡ (약 63.16평)

건물 지분: 104.4㎡ (약 31.58평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOO

건축물대장 요약: 총괄표제부 상 본건은 단독주택으로, 연면적 417.6㎡이며, 2022년 8월 13일 건축물대장 신대장 전환됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "동답초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가/착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.6.4~2025.8.30).

2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번, 접수일자 1995-07-27, 근저당권 (장안1동새마을금고). 해당 권리보다 늦은 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 등기부현황:

* 토지 등기부에는 소유권 이전 및 상속 내용과 다수의 근저당권 설정 및 말소 내역이 있음. 현재 채권 총액은 394,000,000원임.

* 건물 등기부 역시 소유권 이전 및 상속 내용과 다수의 근저당권 설정 및 말소 내역이 있으며, 현재 채권 총액은 394,000,000원임.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. (다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분은 공란으로, 실제 현황은 재확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원. 대항력 없음.

* 임차인 장 : 보증금 250,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 임대 내역은 미상으로 기재되어 있어 인수 여부와 별개로 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3. 상권분석

* 주변 상업시설: "동답초등학교" 인근에 위치하여 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 인근 개발 계획: 현재 제공된 정보만으로는 특정 개발 계획을 파악하기 어려움.

4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육 시설: 동답초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

* 혐오 시설: 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분매각이므로, 타 공유자와의 협의 또는 분쟁 발생 가능성이 존재하며, 건물 사용 및 처분에 제약이 있을 수 있음.

* 구분소유적 공유 관계: 본건 토지는 3인의 공유지분으로, 건물 또한 복수의 소유주가 구분하여 소유하는 복잡한 관계임. (거북주택 가동, 나동)

* 건물 감정평가 불일치: 감정평가서상 건물 감정평가가 구분소유적 공유관계를 제대로 반영하지 못했다고 명시되어 있어, 실제 가치와 차이가 있을 수 있으며, 최저매각가격 결정에 영향을 미쳤을 가능성이 있음.

* 건축물 노후: 1983년 8월 18일 사용승인된 건물로, 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물 (ㄱ)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됨.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구의 주거지역에 위치하며, 교육 시설이 인접해 있어 기본적인 입지는 양호합니다. 그러나 토지와 건물의 지분매각으로 진행되며, 복잡한 구분소유적 공유 관계와 건물 감정평가의 불일치 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 복잡성에도 불구하고, 감정가 대비 인수되는 권리 보증금이 없고, 주변 시세 대비 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 서울 동대문구 내 주거지로서의 입지 가치.

* 일반 매매 시장에서 취득하기 어려운 지분 물건을 경매를 통해 취득할 기회.

* 건물 감정평가의 불일치로 인한 시세 차익 기대 가능성 (단, 권리관계 명확화 및 협상 능력 필요).

* 초등학교 인접으로 인한 거주 편의성.

8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 573,340,820원이며, 이는 토지 지분(66.5㎡) 및 건물 지분(104.4㎡)에 대한 평가액입니다.

* 인근 유사 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 기준 평당 약 1,550만원 ~ 2,160만원 수준으로 거래되고 있습니다.

* 본건의 건물 지분 면적인 104.4㎡ (약 31.58평)에 최근 시세(평균 약 1,800만원/평으로 가정)를 적용할 경우, 건물 지분 가치는 약 5.68억원으로 추산됩니다. 토지 지분(20.11평)의 가치도 추가 고려해야 합니다.

* 그러나 본건은 지분매각이고 구분소유적 공유 관계이며, 건물 감정평가가 실제 가치를 반영하지 못했다는 특이사항이 있어, 시세 적용에 신중해야 합니다.

* 따라서, 권리관계의 복잡성과 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 입찰가 고려 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 4억 5천 8백만원 ~ 5억 1천 6백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.