나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12780 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 345-7 장안동썬앤빌시그니처 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ‘장평중학교’ 북측 인근에 위치하며,
주위는 소규모 아파트, 다세대주텍, 주거용 오피스텔 등 주거용 및 근린생활시설 등이
밀집한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 서울지하철(5호선, 장안평역)이
소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

구조 및 규모 : 철근콘크리트구조 평지붕
지하2층/지상17층 건물 내 제13층 제1301호로서

외벽 : 외장석재 마감
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 오피스텔(현관, 주방, 침실, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지이고, 현황 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 노폭 약6m 및 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12780 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 345-7

건물명: 장안동 썬앤빌 시그니처

용도: 오피스텔 (건축물물리적정보: 업무시설 (오피스텔))

건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 (지하2층/지상17층 중 제13층 제1301호)

토지면적: 5.22㎡ (토지 지분) (약 1.58평)

건물면적: 29.06㎡ (전용면적) (약 8.79평)

감정가: 255,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

지역 특성: 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장평중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등 주거용 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

주변 시설: 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 여건

대중교통 접근성: 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서울지하철 5호선 장안평역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

도로 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

용도 지역: 도시지역, 일반상업지역

기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 6월 30일 접수된 채권자 권순범의 강제경매 (갑3)입니다.

기타 권리: 2022년 11월 22일 접수된 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)가 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황:

* 임차인: 권순범 (권 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 11월 22일

* 확정일자: 2022년 11월 04일

* 배당신고일자: 2025년 06월 20일

* 대항력: 있음

인수 여부: 임차인 권순범은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 이는 임차인이 경매 신청 채권자로서 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

주변 상업 시설: 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

유동 인구 (추정): 지하철역 및 버스정류장 인근으로 출퇴근 및 통행 인구가 있는 지역으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원 등: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

학교 등: 장평중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

대항력 있는 임차인 관련: 임차인 권순범은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 부담할 금전적 위험은 없습니다. 다만, 임차인의 권리행사 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

토지 이용 제한: 도시지역, 일반상업지역 외 다수의 제한 사항이 존재하나, 일반적인 오피스텔 이용에 직접적인 제약을 주지는 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로, 지하철역 접근성이 양호한 오피스텔입니다. 권리관계가 비교적 명확하고, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점에서 투자 매력이 있습니다. 다만, 주변 지역의 일반적인 상권 형성과 향후 부동산 시장 변화 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

신축 건물: 2022년에 사용승인된 건물이므로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

역세권: 지하철 5호선 장안평역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

권리상 문제 없음: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아 권리상 깔끔한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례:

* 2025년 5월 12일: 255,000,000원 (15층)

* 2026년 3월 12일: 225,000,000원 (15층)

* 2025년 2월 27일: 225,000,000원 (7층)

위 최근 매매 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 현 시세는 225,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 형성되어 있다고 판단됩니다. 최근 거래가 하향 안정화되는 추세를 보이고 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

인수 보증금 제외: 임차인 보증금 인수액은 0원입니다.

적정 입찰가 제안: 최근 실거래가 중 가장 최근 거래가액인 225,000,000원을 기준으로, 경매 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 따라서, 225,000,000원 내외에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시설 관련: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과에 따르면, 해당 소재지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.