나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경340 [1] 서울특별시 강동구 천호동 571 래미안강동팰리스 상가동 1층102-107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 ""강동역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단지내 상가, 근린생활시설 및 판매시설, 업무시설, 공동주택(다세대 및 연립주택) 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 강동역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건내 1층 102-107호(사용승인일자: 2017.07.31)로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 샷시 및 유리 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설 용도로서 기준시점 현재 현황은 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 남동측 하향 완경사지 토지로서 아파트 및 단지내 상가 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트 및 상가동 단지 북측, 동측 및 서측으로 중로(포장도로), 남서측으로 광대로(포장도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 용도구역기타(특별계획구역), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 도로(접합), 도시철도(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-11-04)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 건축선.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상임.
2) 본건은 현장조사시 내부출입문이 시건장치 되어 있어서 내부구조 등은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 표준적인 사양을 기준으로 하여 외부적관찰, 내부출입문 투명유리에 의거 내부적관찰, 평가전례자료, 인근 부동산공인중개사무소에서 탐문조사된 사항 등을 종합참작하여 작성하였으므로 실제와 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경340 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO

* 물건 종류: 상가동 1층 102-107호 (근린상가)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건

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1.2. 기본 물건 정보

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 571 래미안강동팰리스 상가동 1층 102-107호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층

* 사용승인일자: 2017년 07월 31일

* 현재 이용상태: 공실 상태

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1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

* 건물면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

* 감정가: 426,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 및 단지내 상가, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공동주택(다세대 및 연립주택) 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권 (2017.11.02 접수, 360,000,000원)

* 본건은 신한은행의 근저당권을 바탕으로 한 임의경매 사건입니다.

* 총 등기부 채권액: 360,000,000원

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3.2. 권리 인수 및 소멸 여부

* 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 단, 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2017.09.28 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

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3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현황 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 상가 용도 및 현황

* 본건은 공부상 근린생활시설 용도이며, 현재 공실 상태입니다.

* 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평) 규모의 상가입니다.

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4.2. 배후 수요 및 상권 특성

* 래미안강동팰리스 단지 내 상가로, 단지 내 거주민을 주요 배후 수요로 합니다.

* 주변에 아파트 단지, 판매시설, 업무시설 등이 혼재하여 상권의 다양성이 있습니다.

* 지하철 5호선 강동역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 주거 및 편의시설

* 래미안강동팰리스 단지 내 상가로서, 단지 자체적으로 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 강동역 인근의 상업지역에 위치하여 주변의 다양한 편의시설 및 금융기관, 병원 등을 이용하기에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리상 리스크

* 가장 주의해야 할 사항은 매수인에게 인수되는 구분지상권입니다. 본 권리의 구체적인 내용과 건물 사용에 미치는 영향 등을 면밀히 확인해야 합니다.

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6.2. 법규상 제약

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도시철도 저촉, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다. 이 중 '도시철도 저촉' 등은 향후 개발이나 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

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6.3. 기타 유의사항

* 본건은 유동화 물건입니다.

* 현장 조사 시 내부 출입문이 시정되어 있어 정확한 내부 상태 및 구조 확인에 제약이 있었습니다. 외부 관찰 및 관련 자료를 바탕으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 입찰 참여자는 반드시 직접 내부를 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

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본건은 서울 강동구 역세권 대단지 아파트 단지 내 위치한 근린상가로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

현재 공실 상태이나, 11.36평 규모의 상가로서 소규모 업종이나 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

가장 큰 걸림돌은 매수인에게 인수되는 구분지상권이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

감정가 4.26억원 대비 총 채권액 3.6억원으로, 권리 관계 자체는 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

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* 지하철 5호선 강동역 초역세권 입지.

* 래미안강동팰리스라는 대단지 아파트의 고정 수요 확보 가능성.

* 소규모 상가로서 운영이나 임대가 상대적으로 용이할 수 있음.

* 향후 상권 활성화 및 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

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본건은 인수되는 구분지상권이 존재하므로, 해당 권리가 향후 운영 및 가치에 미치는 영향을 신중하게 평가해야 합니다.

감정가는 426,000,000원입니다.

총 채권액 360,000,000원과 인수되는 구분지상권의 가치를 고려해야 합니다.

현재 공실 상태이며, 임대료 수입이 없는 점, 그리고 구분지상권으로 인한 불확실성을 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 인수되는 권리에 대한 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. (예: 340,000,000원 ~ 383,400,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.