나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51632 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 503-21 엘케이타운 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 마포구 동교동 소재 ""홍대입구역"" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 내 6층 601호로서,

외벽 : 치장석 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재감지기, 화재경보기, 스프링쿨러, 도시가스에 의한 개별난방설
비, CCTV, 기계식 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 주거·상업·업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측의 약 5~6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대(문의:도시관리과)), 가
축사육제한구역, 상대보호구역(2017-09-08), 상대보호구역(최종확인관할교육청), 대공방어협
조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 503-21 엘케이타운 6층 601호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51632 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 280,000,000원입니다.

토지 면적은 13.10㎡(약 3.96평)이며, 건물 면적은 23.69㎡(약 7.17평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

본건의 특이사항으로는 공동담보, HUG 인수조건 변경이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 창천동에 위치하며, 지하철 2호선, 공항철도, 경의중앙선 홍대입구역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 교통 상황이 양호합니다.

대상 토지는 북측의 약 5~6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 13일자 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,545,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 이유경 외 1인의 소유권보존 등기, 유화진의 공유자전원지분전부이전 등기(매매)가 존재하며, 이후 주택도시보증공사의 가압류, 서울특별시의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등이 등기되었습니다.

주택임차권(이유경, 보증금 315,000,000원, 전입일자 2020-06-30)이 등기되어 있으나, 말소 예정 권리이며 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 이유경의 임차보증금 반환 채권을 양수하였으며, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 물건에 실제 지상권은 설정되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 홍대입구역 초역세권 지역에 위치하여 젊음의 거리와 상업 시설이 밀집한 지역적 특성을 지니고 있습니다.

주변에는 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 임대 수요 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

유동인구가 많은 지역으로, 이는 주거용 부동산의 가치 상승 및 임대 수익 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통이 매우 편리한 지역으로, 홍대입구역을 통해 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 병원, 맛집 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

상업 지역과 주거 지역이 혼재되어 있어 생활 편의성과 주거 쾌적성을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

제공된 정보에 따르면 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG의 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 직접적인 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 HUG의 채권 양수 및 관련 법적 절차에 대한 세부적인 추가 확인은 필요할 수 있습니다.

'공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있으나, 본건과 관련된 직접적인 공동담보권 설정 여부는 추가 확인이 필요하며, 낙찰 후 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획 상 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등의 규제가 존재하므로, 향후 건물 이용이나 재건축 등과 관련하여 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구의 핵심 상권이자 교통의 요지인 홍대입구역 인근에 위치한 다세대주택입니다.

작은 면적임에도 불구하고 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자뿐만 아니라 임대 수익을 고려하는 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금 부담이 없고, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 낙찰 후 추가 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 홍대입구역 역세권으로 높은 시세 상승 잠재력 보유.

권리관계 명확: 매수인이 인수할 임차보증금 부담 없음 (HUG 확약서 기반).

소형 면적: 1인 가구 임대 또는 소액 투자에 적합.

활발한 상권: 풍부한 편의시설 및 유동인구로 인한 임대 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물인 LK타운(503-21번지, 23.69㎡)이 2026년 3월 14일에 34,500만원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(28,000만원)보다 약 23% 높은 수준으로, 시세가 감정가를 상회함을 알 수 있습니다.

3. 3㎡당 시세는 약 481만원 수준으로 분석됩니다.

본 건의 감정가는 28,000만원이며, 최근 실거래가를 고려할 때 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

HUG 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 역세권 소형 주택이라는 장점을 감안하여 시세 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

안정적인 수익률 확보와 경쟁 구도를 고려하여, 290,000,000원 ~ 305,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

좀 더 보수적으로 접근하여 295,000,000원 을 희망 입찰가로 설정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.