나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51631 [1] 서울특별시 마포구 망원동 466-8 바우하우스 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 망원동 소재 ""서울망원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트 단지 및 소규모 근린생활시설등이
혼재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며
근거리에 지하철 6호선 ""마포구청역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 내의 2층 201호로서
외벽 : 화강석 및 징크패널붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이세시 창호임.

이용상태

다세대주택으로서
방3, 욕실1, 거실, 주방겸식당, 방코니 등으로 이용중임.

설비내역

도시개스에 의한 개별난방시설, 상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설
화재탐지시설, 승강시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 약 8m내외의 포장도로와 남동측 및 남서측으로 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 마포구 망원동 466-8번지에 소재한 바우하우스 에이동 2층 201호 다세대주택에 대한 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51631 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 망원동 466-8 바우하우스 에이동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 361,000,000원

* 토지 면적: 23.53㎡ (약 7.12평)

* 건물 면적: 33.87㎡ (약 10.25평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 총 등기부채권 금액: 470,000,000원

1.1. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울망원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트 단지, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 6호선 마포구청역이 근거리에 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

* 토지 이용: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 남동측 및 남서측으로 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

1.2. 건물 정보

* 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.

* 마감: 외벽은 화강석 및 징크패널로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이세시 창호로 시공되었습니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 방 3개, 욕실 1개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 도시가스에 의한 개별난방 시설, 상하수도 급배수 시설, 기본적인 위생 시설, 화재탐지 시설, 승강기 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축 연도: 2014년 1월 3일 건축 허가(2014-01-03)를 받아 2014년 7월 24일 사용 승인(2014-07-24)된 건물입니다.

1.3. 권리 분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 5일에 접수된 권경화 근저당권 (120,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(을구의 주택임차권, 근저당권부채권압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'가 비어 있어, 별도의 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권순식)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-20

* 확정일자: 2020-10-26 (등기부상에는 2020-12-9로 기재)

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 임차권등기 말소 조건부 매각으로 인해, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 한기석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 망원동은 주거 지역으로, 다세대 및 연립 주택이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 서울망원초등학교 인근으로 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 시세 동향: 주변의 최근 다세대주택 거래 사례들을 보면, 면적 및 층수에 따라 3억 7천만원대에서 4억 7천만원대까지 다양하게 거래가 이루어지고 있습니다. (2026년 6월-7월 거래 사례 기준)

1.5. 생활 정보

* 교통: 지하철 6호선 마포구청역 이용이 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서울망원초등학교가 인근에 있어 자녀의 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 지역 내에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 지역 특성상 조용한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 물건지 인근에 특정 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경: 물건명세서에 명시된 'HUG 인수조건 변경' 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 낙찰 후 HUG와의 관계를 명확히 할 필요가 있습니다. 그러나 명시된 조건에 따라 낙찰자가 보증금을 추가로 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 복잡한 권리 관계: 비록 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 공적 장부에 나타나지 않는 유치권 등 특수한 권리 관계가 존재할 가능성에 대한 주의는 필요합니다.

* 도시계획적 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 신축 시 용적률 및 층수 제한이 있을 수 있으며, 기타 여러 도시계획적 제한 사항들이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 망원동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 지하철역 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 감정가는 3억 6천만원대이며, 건물 면적은 약 10평입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없으며, 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. HUG 관련 특이 사항이 있으나, 이는 낙찰자에게 부담으로 작용하지 않는 조건으로 명시되어 있습니다. 주변 시세를 고려할 때, 현재 감정가 수준에서 합리적인 경쟁을 통해 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 마포구 역세권 소형 주택: 수요가 꾸준한 마포구 지역의 소형 주택으로, 1~2인 가구 실거주 및 임대 수익용으로 적합합니다.

* 인수 부담금 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 낙찰가 외 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 비교적 최근 건축 연도: 2014년에 준공되어 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 10평)의 다세대주택은 2026년 6월-7월 거래 기준으로 약 3억 7천 8백만원에서 4억 7천 4백만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

본 건의 감정가 3억 6천 1백만원은 최근 시세 하한선보다 약간 낮은 수준이며, 건물 면적(약 10.25평)과 층수, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 410,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.