나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10634 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 ""화곡역"" 및 ""우장산역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 중 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2020.06.18)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 8m 도로, 동측과 서측으로 폭 약 4m 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10634 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 284,000,000원

토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

토지 지분: 9.42㎡ (약 2.85평)

건물면적: 43.28㎡ (약 13.09평)

건물 지분: 43.28㎡ (약 13.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역 및 우장산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조정미)

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 4일

* 확정일자: 2022년 8월 25일

* 배당신고일자: 2024년 10월 15일

* 대항력: 있음

* 등기부현황 요약:

* 을구 3번의 주택임차권(2024년 10월 15일 등기)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

* 본 임차인은 전입일자(2022-10-04) 및 확정일자(2022-08-25)가 말소기준권리(2024-08-08 압류)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 259,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 259,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 화곡역 및 우장산역 이용이 가능하며, 버스 노선도 잘 갖춰져 있어 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 및 상업 활동 잠재력을 가집니다. 다만, 공항, 건축법, 군사기지 등 다양한 관련 법규의 제한 사항이 존재하므로 상세 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서울화곡초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 오피스텔, 주택, 상가 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 건축물 정보: 2020년 6월 18일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 11층 건물 중 6층에 해당하며, 위생, 난방, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비는 갖추어진 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 259,000,000원을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 배당 결과에 따라 인수 금액이 결정되므로, 경매 진행 시 임차인에게 배당되는 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

* 복잡한 토지이용계획: 공항, 건축법, 군사기지 등 다양한 법규로 인한 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 인수 금액 외 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본건의 경우 특정 임차인이 명시되어 있음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 2020년에 건축되어 비교적 신축이며, 주변 개발 잠재력도 일부 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 259,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재하며, 이는 매수인의 총 실투자금액을 크게 증가시킬 수 있습니다. 따라서 임차인에게 배당될 금액을 정확히 파악하고, 예상 인수 보증금을 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 5호선 화곡역 및 우장산역 인근에 위치하여 직장인 수요 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 관련 초기 부담이 적습니다.

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 임차인 인수 부담을 고려하여 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우, 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔은 약 26,600만원에서 32,200만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 284,000,000원이며, 건물면적 43.28㎡ (약 13.09평) 기준, 평당 약 643만원 수준으로 산정됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 259,000,000원 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 인수 금액은 매수인의 실질적인 취득 가격에 추가됩니다.

따라서, 임차인 인수 부담을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인에게 배당될 금액을 확인한 후, 감정가 및 시세와의 비교, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.