나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10623 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1807호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-04-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10623 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1807호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10623 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 332 거마지엠밸리 | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 118,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10623 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10623 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1807호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

토지면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

토지지분: 2.5㎡ (약 0.76평)

건물면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

건물지분: 13.89㎡ (약 4.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 04월 09일

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구청 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 활발한 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다. 지하철 5호선 화곡역 및 9호선 등촌역/가양역이 도보 약 10~15분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 낙찰 후 임차인 관련 문제가 매수인에게 승계될 수 있으나, 본 조건으로 인해 임차인이 매수인에게 대항할 수 없게 되는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서 계약 시 관련 내용을 정확히 확인하고 승계되는 권리 및 의무를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. [제공 정보]

임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. [제공 정보]

1.4. 상권 분석

강서구청 일대는 서울 강서구의 핵심 상권으로, 강서구청, 강서경찰서 등 관공서와 함께 다양한 상업 및 유흥 시설이 발달하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 특히 20~40대의 젊은층 유입이 활발하며, 이는 편리한 교통망과 함께 다수의 오피스텔 및 주거 시설이 밀집한 결과입니다. 본건이 위치한 지엠밸리는 이러한 상권의 중심부에 자리 잡고 있으며, 주변에는 CGV, 홈플러스, 각종 편의시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 향후 광역철도 개통 등 교통망 개선 시 상권 활성화 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 지상 18층 건물 중 18층에 위치한 오피스텔입니다. [제공 정보, 6] 일부 복층 구조로 설계되어 공간 활용도가 높을 것으로 보입니다. [제공 정보] 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. [제공 정보] 주변에는 다양한 편의시설이 밀집해 있으며, 까치산시장, 남부골목시장 등 전통시장도 근거리에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 및 주택임차권 관련 대항력 포기 조건부 매각입니다. [제공 정보] 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석과 법적 검토가 필요합니다. 또한, 면적이 작은 소형 오피스텔임을 고려할 때, 임대 수익률 산정 시에도 이에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 지역 내 다수의 오피스텔 공급 및 개발 계획으로 인한 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다. 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [검색 결과]

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구청 인근의 활발한 상업 및 업무 지구에 위치한 소형 오피스텔입니다. 뛰어난 입지와 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기라는 특수한 매각 조건이 붙어 있어, 이 부분에 대한 명확한 법적 이해와 처리가 필수적입니다. 면적이 작아 1인 가구나 소규모 사무실 용도로 적합하며, 권리 분석을 통해 리스크를 최소화한다면 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 강서구청 인근의 중심 상업 지역에 위치하여 유동인구와 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통 편리성: 지하철역이 도보 거리에 있으며, 버스 노선이 다양하여 접근성이 우수합니다.

* 소형 유닛: 13.89㎡의 작은 면적으로 1인 임차인 또는 소규모 사무실 수요에 맞춰 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 교통망 확충 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 주의사항 해소 시: 임차인 관련 매각 조건의 불확실성을 해소할 경우, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계