나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10400 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 454-22 대림캐슬 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-04-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10400 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 454-22 대림캐슬 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매10계 2025타경10400 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31다길 41-6 대림캐슬, 제3층 제302호 | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 225,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10400 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 454-22 대림캐슬 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 282,000,000원

토지 면적: 22.64㎡ (약 6.85평)

건물 면적: 33.86㎡ (약 10.25평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 조OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

임대 관계: 미상

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울신정초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 도보 약 15분 거리에 지하철 5호선 및 2호선 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 이는 해당 임차인이 보증금을 보호받을 수 있으며, 낙찰자가 임차인의 권리를 승계해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 따라서 명확한 권리 분석과 임차인과의 협의가 필수적입니다. 채권자의 강제경매로 진행되었으며, 소유권 및 기타 권리 관계는 등기부등본을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

대상 물건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 편의시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. 지하철역과의 접근성을 바탕으로 젊은층 및 직장인 수요를 기대할 수 있으며, 주거용으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 다만, 해당 지역의 정확한 상권 활성화 정도 및 유동인구 데이터는 추가적인 현장 조사 및 상권 분석 자료 검토가 필요합니다.

1.5. 생활 정보

건물은 2018년 1월 12일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 3층에 위치합니다. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 현재 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 개별난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 석재 및 벽돌 타일로 마감되어 있으며, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 중요한 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금 및 계약 조건에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 토지 이용계획 상 '중요시설물보호지구(공항)', '가축사육제한구역', '원추표면구역', '상대보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등이 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되지는 않았으나, 지역 특성상 잠재적 민원 발생 가능성은 늘 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 도시형생활주택으로, 기본적인 시설 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 편의성과 주변 주거 환경 또한 무난하다고 볼 수 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 낙찰자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있는 리스크 요인입니다. 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차를 통한 명도를 고려해야 하며, 이 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택이라는 점과 까치산역 역세권에 근접한 입지는 장기적인 투자 가치를 높일 수 있습니다. 향후 임차인 명도 문제가 원만하게 해결될 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 시에는 반드시 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고, 명도 비용 및 시간을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계