나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10745 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10745 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제2층 제201호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10745
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로 262 씨앤케이, 제2층 제201호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10745 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로 262 씨앤케이, 제2층 제201호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 160,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원2025타경10745(1)물건보고서

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10745 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 10.37㎡ (약 3.14평)

토지지분: 10.37㎡ (약 3.14평)

건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평) (전용면적)

건물지분: 28.98㎡ (약 8.77평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1.입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동 우체국' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.1. 2.권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미하며, 잔금 납부 시 임차인 관련 문제가 복잡하게 얽힐 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

별도의 인수되는 권리 사항은 없는 것으로 보이나, 상세한 권리 내역은 등기부등본 및 관련 서류 검토가 필수적입니다.

1.1. 3.상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 도시형 생활주택, 다세대주택 등 주거시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다.

상업 시설과의 접근성이 좋으며, 유동인구 및 거주인구 또한 상당할 것으로 예상됩니다.

다만, 지역 내 공급 물량 증가 추이 등 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.1. 4.생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 9층 건물이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 도배 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

내부 설비로는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차장, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

집합건축물대장 상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 방 2개, 주방, 욕실 겸 화장실 1개를 갖춘 주거용 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

주변에 '화곡4동 우체국'이 인접해 있으며, 지하철 5호선 목동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

주요 리스크는 임차인 관련 권리 사항입니다. 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되나, 이 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

건축물대장 상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 사용되고 있어 추후 행정적인 문제나 용도 변경 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 공항, 군사시설 보호구역, 가축 사육 제한 구역, 과밀억제권역 등 각종 제한 사항이 존재하여 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점도 투자자 입장에서 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.1. 6.종합의견

본 물건은 교통 및 생활 편의성이 비교적 양호한 지역에 위치하며, 소형 주거 공간으로서의 가치를 지니고 있습니다.

주거용으로 사용되는 오피스텔이라는 점은 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 대항력 포기 조건, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 다수의 토지 이용 제한 등 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

따라서, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확한 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.1. 7.투자포인트

작은 면적(약 8.77평)의 오피스텔로, 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 접근성이 좋은 소형 주택 투자처가 될 수 있습니다.

지하철 5호선 목동역을 통한 우수한 교통망은 매력적인 요소입니다.

강서구 화곡동은 재개발 및 도시 정비 사업이 활발히 진행되는 지역 중 하나로, 장기적인 도시 발전에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 위에 언급된 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 현장 답사를 통해 실제 임대 수요 및 주변 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계