나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10741 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10741 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10741 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로78길 47 케이씨 하우징, 제5층 제503호 | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 214,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10741 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10741 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 16.13㎡ (약 4.88평)

건물면적: 26.77㎡ (약 8.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 04월 02일

해당 층수: 6층 중 5층

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다가구, 다세대주택, 근린주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 화곡역과 2, 5호선 까치산역이 도보 15분 내외 거리에 있습니다. 또한, 다수의 지선 및 일반버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 5분 내외 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건에는 임차인 김성환 씨가 보증금 259,000,000원에 2021년 06월 22일 확정일자를 받아 거주 중입니다. 특이사항으로, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 해당 채권 또는 보증 관련 사항을 인수하였으며, 임차인이 보증금 관련 권리를 매수인에게 주장하지 않는다는 조건 하에 경매가 진행됨을 의미합니다. 임차인의 보증금액이 감정가와 거의 유사한 수준이므로, HUG와의 계약 내용 및 임차인의 대항력 포기 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 주택 밀집 지역으로, 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 월정초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 소매점, 식당, 편의시설 등이 근거리에 분포하고 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2021년 04월 02일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 신축급에 해당합니다. 내부 구조는 방 1개, 화장실 1개, 거실, 주방 등으로 구성되어 있습니다. 최신식 설비로는 위생, 급배수 설비, 도시가스, 화재탐지설비, 승강기, 냉방 및 난방 설비(보일러), CCTV, 전열교환기, 무인택배함, 공동현관 보안설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 및 보증금 회수 문제입니다. 비록 임차인이 HUG 관련 조건 하에 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되나, 해당 포기 조건의 법적 효력과 임차인의 실질적인 보증금 회수 방안에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 개발 및 건축 제한 사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 노후도가 적다는 장점이 있습니다. 강서구 화곡동이라는 입지 조건과 더불어 지하철역 도보 이용이 가능한 교통 편의성은 긍정적인 요소입니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 권리관계 정리에 대한 특정 절차가 진행되었음을 시사하며, 이를 통해 향후 명도 및 권리확보 과정이 상대적으로 용이할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 신축급 소형 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 임차인의 대항력 포기 조건과 HUG의 관여 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있어, 투자 결정 전에는 법률 전문가와 상의하여 해당 조건들을 면밀히 분석하고 잠재적 리스크를 충분히 인지하는 것이 중요합니다. 정확한 권리분석과 HUG 측과의 소통을 통해 안전한 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계