나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10710 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1132-29 다온쉐르빌 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10710 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1132-29 다온쉐르빌 제2층 제204호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10710
• 주소: 서울특별시 구로구 시흥대로161길 36-6 다온쉐르빌, 제2층 제204호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10710 | 소재지: 서울특별시 구로구 시흥대로161길 36-6 다온쉐르빌, 제2층 제204호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 176,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10710 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호 : 서울남부지방법원 2025타경10710 (1)

* 소재지 : 서울특별시 구로구 구로동 1132-29 다온쉐르빌 제2층 제204호

* 용도 : 오피스텔

* 감정가 : 220,000,000원

* 토지면적 : 17.20㎡ (약 5.20평)

* 토지지분 : 17.2㎡ (약 5.20평)

* 건물면적 : 32.85㎡ (약 9.94평)

* 건물지분 : 32.85㎡ (약 9.94평)

* 매각대상 : 토지/건물일괄매각

* 경매구분 : 부동산강제경매

* 채권자 : 주OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 주변환경

* 위치 : 대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 1132-29에 소재하고 있으며, 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 감정평가서 상 '서울특별시 금천구 독산동 소재 ""가산초등학교"" 북동측 인근'이라는 내용이 있으나, 이는 주변 지역을 포괄적으로 지칭하거나, 실제 주소지와는 차이가 있을 수 있으므로, 제공된 주소지(구로구 구로동)를 기준으로 판단해야 합니다.

* 교통 : 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 다수 있고 지하철 2호선 '구로디지털단지역'이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 직장인들의 출퇴근 및 외부 활동에 유리한 조건입니다.

* 토지 및 도로 : 대상 건물이 위치한 토지는 부정형이며, 오피스텔 및 도시형생활주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 시흥대로161길의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 주변 시설 : 해당 지역은 구로디지털단지역 인근으로 다양한 중소기업 및 지식산업센터가 밀집해 있어 직장인 유동인구가 풍부합니다. 상가정보연구소 통계에 따르면 구로디지털단지역 상권의 일평균 유동인구는 약 23만 5천 명에 달하며, 특히 30-40대 직장인의 비중이 높습니다. 주위에는 근린생활시설이 다양하게 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 경매 유형 : 본 건은 채권자의 강제집행 절차에 의해 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자 : 주OOOOOOO

* 특이사항 : HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이 적용되어 매각이 진행됩니다.

* 주의사항 : 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인과의 권리관계가 복잡할 수 있으며, HUG와의 협의 또는 승계 관련 사항을 면밀히 검토해야 함을 시사합니다. 경매 참여 시에는 이 조건이 매수인에게 미칠 영향에 대해 철저히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 구로디지털단지역 상권 : 구로디지털단지역 일대는 서울 지하철 2호선 이용객 수 상위권에 속할 만큼 유동인구가 매우 많으며, 다양한 IT 및 벤처기업이 밀집한 대표적인 오피스 상권입니다. 점심 시간대에는 인근 직장인들의 수요로 인해 상권이 매우 활성화되며, 치킨집의 경우 평균 월 매출이 약 4,156만원으로 구로구 평균 대비 높은 매출을 기록하는 등 소비력이 높은 상권으로 분석됩니다. 다만, 점심 수요에 비해 저녁 시간대에는 다소 한산해지는 경향이 있어, 업종 선택 시 회전율이 빠른 업종이 유리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설 : 주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 카페, 약국 등이 분포해 있어 주거 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통 : 지하철 2호선 구로디지털단지역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 교육시설 : 물건지 인근에 위치한 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 교육 환경은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. (감정평가서 상 '가산초등학교' 언급이 있으나, 이는 실제 주소지와 다른 지역일 가능성이 있습니다.)

* 주거 환경 : 다온쉐르빌은 2016년에 준공된 오피스텔로, 1~2인 가구에 적합한 소형 평형으로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 면적 차이 : 등기사항전부증명서상 대지면적(345.6㎡)과 집합건축물대장 상 대지면적(332.11㎡)이 도로 후퇴 면적으로 인해 상이합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사 시 혼동의 여지가 있으므로, 업무 진행 시 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 상태 미확인 : 실지 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조를 직접 조사하지 못했습니다. 집합건축물대장상의 '건축물 현황도'를 기준으로 작성되었기에 실제 내부 상태와 다소 차이가 있을 수 있으며, 경매 참여 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

* 임대 현황 미상 : 대상 물건의 현재 임대 현황은 미상으로, 임차인이 있는지 여부 및 임대 조건 등을 별도로 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 : 임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기 조건부 매각은 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다. HUG와의 협상 과정이나 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한 : 해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 다양한 법적 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용 시 제약 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 시설 : 현재까지 검색된 정보상 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 그러나 구로디지털단지 인근은 산업단지 및 상업시설이 밀집한 지역의 특성상, 유사 시설과의 거리를 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 지하철 2호선 구로디지털단지역 역세권에 위치하여 직주근접성과 교통 편의성이 뛰어난 오피스텔입니다. 풍부한 직장인 수요를 기반으로 한 임대 시장성은 긍정적으로 평가됩니다. 하지만 공부상 면적 차이, 내부 상태 미확인, 임대 현황 불분명, 그리고 HUG 관련 복잡한 권리관계 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항도 향후 활용 가능성을 고려할 때 중요한 검토 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 구로디지털단지역 도보권이라는 탁월한 입지로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 소형 면적 : 1~2인 가구 또는 소규모 사업자에 적합한 소형 오피스텔로, 비교적 낮은 투자 진입 장벽을 가집니다.

* 상권 활성화 : 지속적으로 발전하는 구로디지털단지 일대의 상권 특성상, 임대 가치 상승 및 투자 수익률 증대 잠재력이 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 경매가 : 감정가(2억 2천만원) 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (단, 권리분석 및 현장 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계