나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102989 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102989 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102989
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층102호
• 감정가: 235,000,000원
• 최저가: 235,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102989 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층102호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 235,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102989 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102989 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관광고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물 내 1층 102호이며, 2014년 3월 4일에 사용 승인되었습니다. 내부 구조는 방 2개, 거실, 욕실, 주방/식당, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 전기, 위생, 급배수, 난방, 주차 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 남동측 하향 완경사의 정방형 토지로, 공동주택 등의 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, '서울관광고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 국회단지길변 버스정류장을 통해 서울 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 '부동산강제경매'로 진행되는 물건입니다. 경매 절차에서 권리분석은 낙찰자가 인수해야 하는 권리와 소멸되는 권리를 파악하는 중요한 과정입니다. 등기부등본 상의 근저당, 가압류, 가처분 등의 권리 관계를 확인하고, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 본 건의 경우, 채권자는 '주OOOOOOO'이며, 채무자는 명시되어 있지 않습니다. 임대관계는 미상으로 조사되었으며, 전입세대 현황에서도 해당 주소지에 전입된 세대는 없는 것으로 확인되었습니다. 경매 매각물건명세서 등을 통해 유치권, 법정지상권 등 등기부 외 권리 관계도 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 봉천동 일대는 주택가가 밀집해 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설들이 주변에 분포하고 있습니다. '서울관광고등학교'와 같은 교육 시설이 인근에 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 인근 지역은 최근 '모아타운' 지정 움직임이 활발하여 향후 도시 정비 및 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 생활정보

건물은 2014년 3월 4일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 내부는 방 2개, 거실, 욕실, 주방/식당, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 전기, 위생, 급배수, 난방, 주차 설비를 갖추고 있습니다. 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청 고시), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'(모아타운 내 지목 도로 토지)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건 소재지 인근(은천동 635-540번지 일대)은 최근 '모아타운' 지정을 위한 주민 공람 절차를 진행했습니다. 이는 향후 재개발 및 도시 정비 사업 추진 가능성을 시사하지만, 개발 과정에서 발생하는 다양한 변수나 이해관계 충돌의 가능성도 존재합니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 토지 거래 시 허가가 필요하다는 점은 향후 자금 회수나 매각 시 제약이 될 수 있습니다. 현재까지 주변에 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 주거 밀집 지역의 특성상 소음, 교통량 증가 등 생활 환경 변화 가능성은 잠재적으로 고려해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동이라는 입지 조건과 함께, 향후 도시 정비 사업(모아타운) 추진 가능성을 내포하고 있다는 점에서 주목할 만합니다. 소규모 주택 재개발을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 모아타운 추진 과정의 불확실성, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

- **개발 잠재력:** '모아타운' 대상지 인근에 위치하여 향후 소규모 재개발 사업 추진 시 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- **입지:** 서울 관악구에 위치하여 도심 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

- **실거주:** 소형 면적으로 1~2인 가구의 실거주 목적 투자로 고려해볼 수 있습니다.

- **경매 투자:** 강제경매 물건으로, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 결과와 다를 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시고, 충분한 추가 조사 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.1.서울중앙지방법원 2025타경102989 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102989 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관광고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물 내 1층 102호이며, 2014년 3월 4일에 사용 승인되었습니다. 내부 구조는 방 2개, 거실, 욕실, 주방/식당, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 전기, 위생, 급배수, 난방, 주차 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 남동측 하향 완경사의 정방형 토지로, 공동주택 등의 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, '서울관광고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 국회단지길변 버스정류장을 통해 서울 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 '부동산강제경매'로 진행되는 물건입니다. 경매 절차에서 권리분석은 낙찰자가 인수해야 하는 권리와 소멸되는 권리를 파악하는 중요한 과정입니다. 등기부등본 상의 근저당, 가압류, 가처분 등의 권리 관계를 확인하고, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 본 건의 경우, 채권자는 '주OOOOOOO'이며, 채무자는 명시되어 있지 않습니다. 임대관계는 미상으로 조사되었으며, 전입세대 현황에서도 해당 주소지에 전입된 세대는 없는 것으로 확인되었습니다. 경매 매각물건명세서 등을 통해 유치권, 법정지상권 등 등기부 외 권리 관계도 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 봉천동 일대는 주택가가 밀집해 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설들이 주변에 분포하고 있습니다. '서울관광고등학교'와 같은 교육 시설이 인근에 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 인근 지역은 최근 '모아타운' 지정 움직임이 활발하여 향후 도시 정비 및 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 생활정보

건물은 2014년 3월 4일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 내부는 방 2개, 거실, 욕실, 주방/식당, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 전기, 위생, 급배수, 난방, 주차 설비를 갖추고 있습니다. 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청 고시), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'(모아타운 내 지목 도로 토지)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건 소재지 인근(은천동 635-540번지 일대)은 최근 '모아타운' 지정을 위한 주민 공람 절차를 진행했습니다. 이는 향후 재개발 및 도시 정비 사업 추진 가능성을 시사하지만, 개발 과정에서 발생하는 다양한 변수나 이해관계 충돌의 가능성도 존재합니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 토지 거래 시 허가가 필요하다는 점은 향후 자금 회수나 매각 시 제약이 될 수 있습니다. 현재까지 주변에 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 주거 밀집 지역의 특성상 소음, 교통량 증가 등 생활 환경 변화 가능성은 잠재적으로 고려해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동이라는 입지 조건과 함께, 향후 도시 정비 사업(모아타운) 추진 가능성을 내포하고 있다는 점에서 주목할 만합니다. 소규모 주택 재개발을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 모아타운 추진 과정의 불확실성, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

- **개발 잠재력:** '모아타운' 대상지 인근에 위치하여 향후 소규모 재개발 사업 추진 시 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- **입지:** 서울 관악구에 위치하여 도심 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

- **실거주:** 소형 면적으로 1~2인 가구의 실거주 목적 투자로 고려해볼 수 있습니다.

- **경매 투자:** 강제경매 물건으로, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 결과와 다를 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시고, 충분한 추가 조사 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계