나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102989 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울관광고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고, 동측 인근으로 지나는 국회단지길변에 버스정류장이 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물 내 1층102호(사용승인: 2014.03.04)로서, 외벽은 석재 외장재 붙임 및 치장벽돌 쌓기, 창호는 샤시창호 임

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 욕실, 주방/식당, 현관, 발코니 등)으로 이용중 임.(후첨 ""호별배치 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사의 정방형의 토지로서 공동주택외1(다세대주택, 사무소)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10) (토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계 미상 임.
- 본건 토지가 있는 은천동 635-540번지 일대(은천1구역)는 최근 모아타운지정을 위한 소규모주택정비 관리계획 수립(안) ""주민공람""을 진행하였습니다.(서울특별시 관악구 공고 제2025-1246호, 공람기간:2025.06.19~2025.07.03)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102989 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (자료 종합 추정)

감정가: 235,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-449, 1층102호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 29.14㎡ (약 8.8평)

건물지분: 29.135㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물 내 1층 102호

사용승인일: 2014년 03월 04일

1.4. 토지 정보

토지면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

토지지분: 21.034㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

토지 형상은 남동측 하향 완경사의 정방형으로, 공동주택(다세대주택, 사무소)의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

동측 인근으로 지나는 국회단지길변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로: 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 06월 17일 한국주택금융공사 근저당권 (금165,000,000원)

등기부상 모든 권리(압류, 근저당, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 445,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

[중요] 물건명세서 상 주택임차권(박흥표)은 대항력이 포기되고 말소 동의서를 제출하였으므로, 매수인에게 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (승계인, 박흥표)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-28

확정일자: 2022-02-14

배당신고일자: 2024-03-14

비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

[핵심] 본건의 임차인(주택도시보증공사)은 대항력을 포기하고 매수인에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. (2026.06.26.자 확약서 제출)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건(봉천동 635-449, 1층 102호)은 다세대주택으로, 건물 면적은 약 29.14㎡ (약 8.8평), 토지 면적은 약 21.03㎡ (약 6.36평) 입니다.

최근 주변 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2016년식 다세대주택 (봉천동 100-84, 26.98㎡) : 28,300만원 (2026년 7월 거래)

* 2022년식 다세대주택 (봉천동 41-7, 39.75㎡) : 54,000만원 (2026년 7월 거래)

본건은 2014년 준공 건물이며, 면적(약 8.8평)은 26.98㎡(약 8.2평)인 비쥬타운B 사례와 유사합니다. 해당 사례가 28,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(235,000,000원)는 최근 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 2022년식 성진리치빌6차는 신축이며 면적이 더 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 토지이용계획 및 규제

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

관련 법규상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09)으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

[참고] 본건 토지가 있는 은천동 635-540번지 일대(은천1구역)는 최근 모아타운 지정을 위한 주민공람을 진행하였습니다. (서울특별시 관악구 공고 제2025-1246호, 공람기간: 2025.06.19~2025.07.03)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 방 2, 거실, 욕실, 주방/식당, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

전기, 위생 및 급배수, 난방 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

"서울관광고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

별도 외부 검색 결과, 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 소유권 이전 시 관할 구청의 거래 허가를 받아야 합니다. 관련 절차 및 조건을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 (임차인 관련)

비록 임차인(주택도시보증공사)의 보증금이 감정가 대비 높은 편이나, 대항력 포기 및 보증금반환청구권 포기 확약서를 제출하여 매수인의 보증금 인수 부담은 발생하지 않습니다. 이는 큰 리스크 해소 요인입니다.

6.3. 모아타운 지정 가능성

주변 지역이 모아타운 지정을 위한 주민공람 절차를 진행함에 따라, 향후 재개발 또는 신속통합기획 등 도시 정비 사업 추진 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지지만, 사업 추진 불확실성도 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

등기부 상 복잡한 권리관계가 있었으나, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해졌으며, 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 부담이 없습니다.

토지거래허가구역 및 모아타운 지정 구역이라는 점은 향후 개발 가능성과 규제 사항을 동시에 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 시세: 감정가 235,000,000원은 최근 유사 면적 다세대주택 실거래가(약 28,300만원) 대비 약 20% 이상 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 명확해진 권리관계: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 해소되어 권리관계가 매우 명확합니다.

* 입지적 가치 및 개발 잠재력: 서울 관악구 봉천동이라는 입지적 장점과 모아타운 지정 가능성으로 인한 향후 지역 개발 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가: 235,000,000원

주변 유사 면적(약 8.8평) 다세대주택 최근 실거래가: 28,300만원 (2026년 7월)

인수되는 임차보증금: 0원 (대항력 포기 확약서 제출)

[분석] 본건의 감정가는 235,000,000원이지만, 유사한 면적의 다세대주택이 최근 283,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 충분히 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능합니다.

[산정] 인수되는 임차보증금이 없는 점과 주변 시세, 본건의 입지 및 개발 가능성을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근 시 270,000,000원 ~ 290,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 참여 전에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 권리관계 및 관련 법규를 상세히 검토하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.