나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103270 [1] 서울특별시 관악구 신림동 646-142 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103270 [1] 서울특별시 관악구 신림동 646-142 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경103270
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 646-142 3층301호
• 감정가: 200,880,000원
• 최저가: 200,880,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매4계 2025타경103270 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 646-142 3층301호 | 감정가: 200,880,000원 | 최저가: 200,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103270 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 646-142번지에 소재하는 다세대주택으로, 서울중앙지방법원 2025타경103270 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

토지 면적은 30.04㎡ (약 9.08평)이며, 건물 면적은 54.09㎡ (약 16.35평)입니다.

감정가는 200,880,000원이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

소유자 및 채무자는 변OO이며, 채권자는 정OO입니다.

건축물 사용승인은 1994년 4월 12일입니다.

본건에는 제시외 건물 23.50㎡ (약 7.11평)이 포함되어 있으며, 일괄매각으로 진행됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, '난우중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용 편리성을 고려할 때 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

남동측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

신림동 지역은 1인 가구 비율이 높고 젊은 층의 수요가 많은 지역으로 분석됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 변OO입니다.

등기사항증명서상 2024년 12월 6일 접수된 주택임차권 등기(임차보증금 150,000,000원)가 말소기준권리보다 선순위 또는 후순위 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

해당 임차보증금 1억 5천만원은 감정가(2억 880만원) 대비 상당한 비중을 차지하므로, 낙찰 시 임차권의 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 인수 시 명도 및 자금 계획에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 구체적인 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 주거 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

난우중학교 인근이라는 점은 학생 및 학부모 관련 수요를 기대할 수 있는 장점이며, 주거 밀집 지역으로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

신림동은 1인 가구 밀집 지역으로 알려져 있으며, 이에 따라 원룸 및 소형 주택에 대한 수요가 꾸준히 존재합니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 본건 북동측 인근에 난우중학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

편의시설: 인근에 위치한 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리하며, 신림선 서림역 등 지하철 연계 가능성을 추가적으로 확인하여 서울 시내 각지로의 이동 편의성을 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 건축법에 따른 건축허가·착공제한지역(2026년 1월 16일까지), 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인 필요), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 4월 3일까지)에 해당합니다.

특히 건축허가·착공제한지역 및 토지거래허가구역 지정 여부는 향후 건축 행위나 거래 시 제약이 될 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임차권 인수 가능성: 등기된 임차권의 보증금이 1억 5천만원으로, 이는 감정가 대비 높은 금액입니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 철저히 조사해야 하며, 인수 시 명도 및 자금 계획에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 제시외 건물: 건축물대장상 등재되지 않은 제시외 건물(약 7.11평)이 존재하며, 일괄매각에 포함되므로 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

3. 건축법상 제한: 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 건물 노후화: 1994년 사용승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 내부 수리 또는 리모델링이 필요할 수 있습니다.

5. 토지이용계획: 일부 제한사항(가축사육제한, 대공방어협조구역 등)이 있으나, 주거용 건물로서 직접적인 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정은 향후 매각 시 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 준수한 입지조건을 갖춘 다세대주택 경매 물건입니다. 난우중학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다. 도로 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 가장 큰 리스크는 임차권 인수 가능성입니다. 1억 5천만원의 보증금을 가진 임차권이 존재하며, 해당 임차인이 대항력을 갖추고 보증금을 전액 또는 일부 인수해야 할 경우, 실투자금 부담이 커질 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 존재 및 건축법상 제한 지역이라는 점도 고려해야 합니다.

따라서 본건은 권리분석 및 임차관계에 대한 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적이며, 이를 바탕으로 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 신림동 지역의 꾸준한 수요: 신림동은 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 1인 가구 증가와 함께 꾸준한 주택 수요가 존재합니다.

2. 교육 환경: 학교 인근이라는 점은 학군 수요를 기대할 수 있는 장점입니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있다는 점이 메리트입니다.

4. 지역 개발 가능성: 신림동 일대 재개발 및 도시정비 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매4계