나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103271 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대, 다가구주택 및 단독주택, 상가 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 3호선 ""남부터미널역"" 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2003년 06월 19일)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 하이샹시 창호 등임.

기호(나)는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2003년 06월 19일)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 하이샹시 창호 등임.

이용상태

기호(가),(나)는 다세대주택으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103271 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 2층201호

* 건물명: 성심빌딩

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

* 건물면적: 56.78㎡ (약 17.18평)

* 건물 연식: 2003년 06월 19일 사용승인

* 감정가: 535,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 건축물 표제부 요약:

* 총면적: 597.76㎡

* 대지면적: 207.3㎡

* 건폐율: 59.7%

* 용적률: 222.06%

* 주용도: 공동주택(다세대주택), 근린생활시설

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대, 다가구주택 및 단독주택, 상가 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 3호선 '남부터미널역' 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2003-07-23 (윤형돈)

* 소유권이전: 2016-07-15 (최금미 외 2명)

* 근저당권: 2016-07-15, 72,000,000원 (농업협동조합자산관리회사, 말소기준권리)

* 임의경매: 2025-06-30, 443,729,309원 (남서울농업협동조합, 말소)

* 말소기준권리: 2016년 7월 15일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권. 본건 경매로 인해 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 박

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-15

* 확정일자: 2017-12-15

* 배당신고일자: 2025-07-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 박민신은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 여부에 따라 명도 대상이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

* 토지 이용상태: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 주변 이용현황: 공동주택, 다세대, 다가구주택, 단독주택, 상가 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역.

* 주변 실거래가 분석:

* 최근 2026년 7월, 서울 서초구 서초동 소재 2018년식 다세대주택(전용 29.19㎡)이 410,000,000원에 매매되었습니다.

* 또한, 같은 해 7월, 인근 다세대주택(전용 26.02㎡)이 380,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. (해당 정보는 경기도 화성시 동탄구로 표기되어 있으나, 상세 주소지가 '서초동'으로 명시됨)

* 1985년식 연립주택(전용 115.68㎡)의 경우 2026년 7월 6일 1,515,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

* 시세 분석: 본건 건물은 2003년식으로 비교적 노후된 편입니다. 주변 유사 면적의 신축 다세대주택 시세가 3.8억~4.1억 수준인 점을 감안할 때, 본건의 감정가 5.35억은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서일초등학교가 인근에 소재하여 자녀가 있는 세대에 유리합니다.

* 교통시설: 지하철 3호선 남부터미널역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 건축 행위에 제한이 있습니다.

* 교육환경 보호구역 (상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 학교 주변의 규제를 받습니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 토지거래계약허가구역 (2025.3.24 ~ 2025.9.30)에 지정되어 있으나, 본건의 용도가 '다세대주택'이므로 허가 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 노후도: 2003년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 유사 물건의 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서초구의 역세권 및 학세권에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 우수합니다.

* 하지만 2003년식 건물이라는 점과 주변 신축 다세대 시세 대비 높은 감정가는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 존재하지 않아 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 토지이용계획상의 제한사항과 향후 재건축/리모델링 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 강남 3구 내 서초구에 위치한 준수한 입지.

* 실거주 적합성: 초등학교 및 지하철역 접근성 우수.

* 잠재적 가치 상승: 장기적으로 재개발/재건축 가능성을 염두에 둔 투자 고려. (이는 불확실하며 별도 분석 필요)

9. 예상 입찰가

* 최저매각가격: 535,000,000원

* 주변 다세대 시세 (2018년식 기준): 380,000,000원 ~ 410,000,000원.

* 본건 감정가(535,000,000원) 대비 주변 시세가 낮고 건물 연식이 오래된 점을 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 인수되는 권리금액은 없으나, 낙찰 후 명도 비용 등을 고려해야 합니다.

* 현 시세 및 건물 상태를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가를 430,000,000원 ~ 480,000,000원 범위로 제안합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.